Czy Polacy chcą podatku katastralnego?

Analiza pokazała, że obywatele naszego kraju podchodzą do kwestii podatku katastralnego raczej z ostrożnością. Duża grupa niezdecydowanych, bo aż 35% ankietowanych deklaruje, że ocena tego podatku w ich oczach zależy przede wszystkim od szczegółów. Ważne kwestie to, kogo miałby objąć, od którego mieszkania byłby naliczany i na co trafiłyby wpływy.

W badaniu przeciw temu rozwiązaniu podatkowemu była niemal połowa ankietowanych. Jednak należy pamiętać, że ankieta nie określała liczby nieruchomości, od których taksa miałaby obowiązywać. Prócz tego duży odsetek niezdecydowanych to znak, że ocena tej kwestii w dużej mierze zależy od szczegółów.

Jakie są obawy ankietowanych związane z wprowadzeniem nowej taksy? W badaniu mówią oni najczęściej o dodatkowym obciążeniu finansowym dla obywateli. Tego zdania jest aż 52% respondentów. Prócz tego pojawiają się opinie, że tego rodzaju opłata fiskalna uderzy przede wszystkim w zwykłych obywateli oraz że taksa taka to zbyt duża ingerencja w życie obywateli i prawo własności. Takiego zdania jest aż 41% ankietowanych. Badani zwracali też uwagę na ryzyko błędnych wycen nieruchomości i niesprawiedliwych stawek. Prócz tego aż 29% ankietowanych obawia się możliwości przerzucenia kosztów podatku na najemców, co mogłoby dodatkowo podnieść czynsze.

Czy podatek katastralny ma zalety?

Podatek uzależniony od wartości i liczby mieszkań w rękach jednego właściciela ma przede wszystkim ograniczyć inwestycyjne traktowanie lokali mieszkalnych. Większa kontrola nad inwestycyjnym zakupem mieszkań to najczęściej wskazywany argument za tego typu rozwiązaniem podatkowym. Mówiło o nim aż 56% osób biorących udział w badaniu.

Wśród argumentów pojawiało się też przekonanie, że właściciele wielu lub droższych nieruchomości powinni wnosić więcej środków do budżetu. Tego zdania było 41% respondentów. Co ważne dla części badanych podatek katastralny byłby też bardziej sprawiedliwy niż obecny podatek od powierzchni. Takiego zdania jest 36% zwolenników tego rozwiązania.

Dla osób, które popierają wprowadzenie podatku katastralnego ma znaczenie, ile nieruchomości znajduje się w rękach jednej osoby. O tym, że podatek katastralny powinien obowiązywać już od pierwszego mieszkania, mówiło tylko 12% respondentów. Dużo większa grupa, bo 48% badanych uważa, że tego rodzaju taksa powinna obowiązywać od trzeciej nieruchomości.

Warto podkreślić, że uczestnicy badania często wskazywali alternatywy dla systemu katastralnego. Po 30% badanych deklarowało, że skuteczniejszym rozwiązaniem byłyby dopłaty lub ulgi podatkowe dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, zwiększenie budowy mieszkań komunalnych i społecznych przez państwo oraz ograniczenie możliwości zakupu dużej liczby mieszkań przez fundusze inwestycyjne.

Artykuł Czy Polacy chcą podatku katastralnego? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Już na etapie planowania pojawiają się decyzje, które w długim horyzoncie determinują rentowność projektu. Błędy te często nie są widoczne od razu, lecz ujawniają się dopiero po kilku latach funkcjonowania inwestycji.

Fundament, którego nie da się naprawić

Jednym z najczęstszych i najdroższych błędów jest niewłaściwy wybór lokalizacji. Wbrew obiegowym opiniom nie jest to jedynie kwestia prestiżu, ale realny czynnik wpływający na poziom czynszów, tempo wynajmu oraz stabilność dochodów.

Nieruchomość położona w miejscu o ograniczonym popycie oznacza niższe stawki najmu i większe ryzyko pustostanów. Każdy miesiąc bez najemcy to realna strata finansowa, która w dłuższym okresie znacząco obniża stopę zwrotu. W segmencie inwestycji hotelowych znaczenie lokalizacji jest jeszcze większe. Brak ruchu turystycznego czy biznesowego przekłada się bezpośrednio na niższe obłożenie i przychody, których nie da się nadrobić marketingiem.

Zbyt optymistyczne założenia finansowe

Kolejnym błędem jest przeszacowanie potencjalnej stopy zwrotu. Wielu inwestorów opiera swoje decyzje na modelach finansowych, które nie uwzględniają zmienności rynku, sezonowości ani nieprzewidzianych kosztów.

W efekcie inwestycja, która na papierze miała generować 6-7 proc. rocznie, w rzeczywistości przynosi 3-4 proc. Różnica ta może oznaczać kilkanaście tysięcy złotych mniej każdego roku. W przypadku najmu krótkoterminowego problem ten jest jeszcze bardziej widoczny. Niższe obłożenie oraz wyższe koszty operacyjne obniżają realną rentowność nawet do poziomu 2-4 proc.

Niedopasowanie produktu do rynku

Nie każda nieruchomość wynajmuje się równie dobrze, nawet w tej samej lokalizacji. Częstym błędem jest wybór lokalu o nieodpowiednim metrażu lub standardzie względem potrzeb rynku.

Większe mieszkania, choć atrakcyjne cenowo przy zakupie, często generują niższą rentowność w przeliczeniu na metr kwadratowy i mają węższą grupę potencjalnych najemców. To wydłuża czas poszukiwania lokatora i zwiększa ryzyko pustostanów.

Podobne problemy występują w inwestycjach komercyjnych, gdzie brak spójności między projektem a jego późniejszym użytkowaniem prowadzi do wyższych kosztów eksploatacyjnych i niższych przychodów.

Brak dywersyfikacji i koncentracja ryzyka

Wielu inwestorów popełnia błąd, koncentrując cały kapitał w jednej nieruchomości lub jednej lokalizacji. Taka strategia oznacza pełną zależność od jednego rynku i jednego scenariusza gospodarczego.

W przypadku pogorszenia koniunktury lub spadku popytu wszystkie problemy kumulują się w jednym miejscu. Nawet kilka mieszkań w tej samej dzielnicy może oznaczać jednoczesne pustostany, a tym samym gwałtowny spadek dochodów.

Ukryte koszty

Jednym z najbardziej niedocenianych błędów jest traktowanie inwestycji w nieruchomości jako dochodu pasywnego. W rzeczywistości zarządzanie najmem wymaga czasu, zaangażowania i bieżącej obsługi.

Naprawy, kontakt z najemcami, rozliczenia czy okresowe remonty generują zarówno koszty finansowe, jak i czasowe. W przeliczeniu na realną wartość pracy inwestora może to oznaczać kilka tysięcy złotych miesięcznie ukrytego kosztu.

Zlecenie zarządzania zewnętrznej firmie obniża co prawda pozwala odzyskać czas, ale jednocześnie dodatkowo obniża nominalną stopę zwrotu.

Ile kosztują błędy inwestycyjne?

Największym problemem jest to, że błędy w inwestowaniu w nieruchomości rzadko mają charakter jednorazowy. Znacznie częściej są to powtarzalne niedoszacowania, które systematycznie obniżają wynik finansowy.

Ostatecznie o sukcesie inwestycji decyduje nie tylko cena zakupu, ale przede wszystkim jakość decyzji podjętych na początku. To właśnie wtedy, na etapie analizy i planowania, rozstrzyga się realna rentowność całego przedsięwzięcia.

Artykuł Jakie błędy możesz popełnić inwestując w nieruchomości? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Droższa energia, wyższe koszty budowy

Jednym z pierwszych skutków napięć jest wzrost cen ropy i gazu. To bezpośrednio uderza w koszty produkcji materiałów budowlanych, od cementu i stali po wykończenie wnętrz. W praktyce oznacza to droższą realizację nowych inwestycji.

Jak wskazano w analizie RynkuPierwotnego.pl, wyższe ceny paliw podnoszą również koszty transportu i usług, co z czasem wpływa na cały sektor. Efekt jest prosty: budowa staje się droższa, a presja na ceny mieszkań rośnie.

Stopy procentowe mogą zostać wyżej na dłużej

Niepewność gospodarcza i inflacja mogą sprawić, że obniżki stóp procentowych zostaną opóźnione. To ważna informacja dla osób planujących kredyt.

Jak zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl, rynek zaczyna brać pod uwagę scenariusz, w którym koszt pieniądza nie spada tak szybko, jak wcześniej zakładano. Wzrost stawek, nawet o kilka dziesiątych punktu procentowego, przekłada się na realnie wyższe raty kredytów.

Kapitał szuka bezpieczniejszych miejsc

W okresach niepewności inwestorzy często ograniczają zaangażowanie w bardziej ryzykowne sektory. Dotyczy to również rynku deweloperskiego, gdzie wahania nastrojów mogą wpływać na decyzje inwestycyjne.

Z drugiej strony nieruchomości wciąż są postrzegane jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją. To sprawia, że część inwestorów może przenosić środki właśnie do tego segmentu, traktując go jako długoterminową ochronę wartości.

Możliwe ograniczenie nowych inwestycji

Wyższe koszty i większa niepewność mogą sprawić, że deweloperzy będą ostrożniej podchodzić do nowych projektów. W niektórych przypadkach może to oznaczać mniejszą liczbę rozpoczynanych inwestycji.

Jak wskazują autorzy analizy, przy dłuższym utrzymaniu napięć możliwy jest scenariusz, w którym rosnące koszty nie idą w parze z popytem. W efekcie część firm może ograniczyć skalę działalności.

Popyt może wyhamować

Wyższe ceny kredytów i ogólna niepewność gospodarcza mogą wpłynąć na decyzje kupujących. W podobnych sytuacjach, jak zauważają eksperci, popyt na mieszkania potrafi wyraźnie osłabnąć.

Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że dużo zależy od tego, jak długo utrzyma się napięcie. Krótkotrwały szok może mieć ograniczony wpływ, ale dłuższy konflikt może zmienić dynamikę rynku na kilka lat.

Rynek pod wpływem globalnych wydarzeń

Choć polski rynek nieruchomości działa lokalnie, coraz silniej reaguje na globalne wydarzenia. Konflikty, ceny surowców czy decyzje banków centralnych tworzą wspólny obraz, który wpływa na ceny mieszkań, dostępność kredytów i decyzje inwestorów.

Dla kupujących oznacza to jedno: warto patrzeć szerzej niż tylko na lokalne ogłoszenia. Sytuacja na świecie coraz częściej przekłada się na to, ile faktycznie zapłacimy za mieszkanie.

Artykuł Jak wojna w Iranie może wpłynąć na polski rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Eksperci podkreślają, że obserwowana dziś szeroka oferta mieszkań gotowych nie powinna być interpretowana jako trwała nadpodaż. Ich zdaniem to efekt słabszego popytu w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku oraz braku zapowiadanego wsparcia systemowego dla kredytobiorców. W konsekwencji część lokali pozostała w ofercie dłużej, niż pierwotnie zakładano. Jednak w warunkach poprawiającej się dostępności finansowania oraz stabilizacji makroekonomicznej zapas ten ma zostać relatywnie szybko wchłonięty przez rynek.

Największa podaż jest w dużych miastach

Istotne jest zróżnicowanie lokalne. W miastach takich jak Katowice czy Łódź widoczna jest większa presja podażowa, co może wpływać na ostrożniejsze decyzje inwestycyjne deweloperów. Z kolei relacja popytu do podaży mieszkań w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście pozostaje bardziej zrównoważona.

To właśnie w największych aglomeracjach koncentruje się aktywność największych graczy, którzy w ostatnich dwóch latach znacząco zwiększyli udział w zakupach nowych gruntów i dysponują zapleczem umożliwiającym szybkie uruchamianie kolejnych projektów.

Im mniejszy rynek, tym łatwiej negocjować

Analitycy zwracają uwagę, że rynek pierwotny nie jest homogeniczny. W segmencie projektów premium, zlokalizowanych w najlepszych częściach Warszawy czy Krakowa, możliwe są dalsze wzrosty cen w 2026 roku. Jednocześnie w inwestycjach o charakterze ekonomicznym, realizowanych na mniejszych rynkach, presja konkurencyjna może wymuszać bardziej agresywną politykę rabatową i elastyczne podejście do klienta. Oznacza to, że średnie wskaźniki cenowe nie oddają w pełni realnej sytuacji. Dynamika zależy od segmentu, lokalizacji i struktury oferty.

W ocenie ekspertów nie należy również oczekiwać gwałtownych szoków cenowych. Spadki cen transakcyjnych obserwowane pod koniec 2025 roku były w dużej mierze efektem promocji i działań wyprzedażowych, które pozwoliły nadrobić słabsze kwartały. Przy założeniu dalszego wzrostu płac w ujęciu realnym oraz łagodzenia polityki monetarnej, rynek powinien stopniowo osiągać równowagę, bez skokowych wzrostów przekraczających inflację.

Więcej zakupów na własne potrzeby

Zmianie ulega także struktura popytu. Mniejsza aktywność inwestorów kupujących mieszkania w celach spekulacyjnych lub pod wynajem może zostać zastąpiona przez nabywców realizujących własne potrzeby mieszkaniowe. Taki scenariusz sprzyja stabilizacji i ogranicza ryzyko przegrzania koniunktury.

Pozytywne nastawienie analityków dotyczy również perspektyw największych spółek deweloperskich. Wskazuje się, że podmioty o silnym bilansie i rozbudowanym banku ziemi będą zwiększać udział w rynku kosztem mniejszych firm, które mają ograniczone możliwości finansowania nowych projektów.

Całościowo obraz sektora na 2026 rok rysuje się jako stabilny i perspektywiczny. Przy sprzyjającym otoczeniu makroekonomicznym, umiarkowanej polityce cenowej oraz rosnącej aktywności kupujących, branża deweloperska ma szansę zachowywać się lepiej niż szeroki rynek. Prognozowane wzrosty sprzedaży mogą stać się jednym z głównych motorów poprawy wyników finansowych spółek.

Artykuł Analitycy uważają, że 2026 będzie dobry dla sektora nieruchomości pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Duże miasta wciąż przyciągają

Największe aglomeracje (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Poznań) pozostają głównymi ośrodkami pracy, edukacji i usług. To tam trafiają zarówno młodzi Polacy z mniejszych miejscowości, jak i cudzoziemcy osiedlający się w kraju.

W praktyce oznacza to utrzymujący się popyt na mieszkania w dobrze skomunikowanych dzielnicach, blisko transportu publicznego i podstawowych usług. Rynek coraz wyraźniej premiuje lokale 2- i 3-pokojowe w rozsądnych lokalizacjach. Mieszkania w gorszym standardzie, na obrzeżach lub z problemami prawnymi wymagają wyraźnych obniżek cen, żeby znaleźć nabywcę.

Coraz popularniejsze strefy podmiejskie

Coraz więcej osób wybiera życie w pobliżu dużego miasta, a nie w jego centrum. Rodziny z dziećmi szukają większej powierzchni, zieleni i spokojniejszego otoczenia, przy zachowaniu dostępu do rynku pracy w metropolii.

W wyniku tego rozwija się budownictwo jednorodzinne i osiedla mieszkaniowe w gminach sąsiadujących z dużymi miastami. Deweloperzy i inwestorzy coraz częściej patrzą na:

• czas dojazdu do centrum,
• dostęp do dróg ekspresowych,
• obecność szkół, przedszkoli i usług,
• plany rozwoju infrastruktury.

Tam, gdzie te elementy się pojawiają, rośnie zarówno popyt na domy i szeregowce, jak i na mieszkania w niskiej zabudowie.

Drugi dom w miejscowościach turystycznych

Kolejnym silnym kierunkiem migracji są miejscowości wypoczynkowe – nad morzem, w górach, na Mazurach czy w rejonach atrakcyjnych przyrodniczo. Coraz więcej osób kupuje tam mieszkania i domy jako:

• drugi lokal na weekendy i wakacje,
• mieszkanie z przeznaczeniem do zamieszkania na emeryturze,
• inwestycję pod najem krótkoterminowy lub sezonowy.

Małe miasta peryferyjne w trudniejszej sytuacji

Inaczej wygląda sytuacja w małych miastach i gminach położonych z dala od dużych ośrodków, bez silnego rynku pracy i bez funkcji turystycznej. Tam częściej mamy do czynienia z odpływem mieszkańców niż napływem.

W praktyce oznacza to:

• słabszy popyt na zakup mieszkań,
• rosnące znaczenie ceny jako głównego argumentu,
• trudności w sprzedaży lokali w starszych budynkach,
• większe ryzyko pustostanów.

Dla właścicieli mieszkań w takich lokalizacjach kluczowe będzie realistyczne podejście do wyceny, otwartość na negocjacje oraz przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (remont, uporządkowany stan prawny).

Podsumowując, w najbliższych latach rynek nieruchomości w Polsce nie będzie zachowywał się jednolicie. Tę samą decyzję (np. obniżkę stóp procentowych) mieszkańcy Warszawy odczują inaczej niż właściciele mieszkań w małym mieście. To właśnie migracje do metropolii, rozwój stref podmiejskich oraz zmiany w miejscowościach turystycznych w największym stopniu będą napędzać rynek nieruchomości w najbliższych latach.

Artykuł Migracja i strefy podmiejskie – to będzie napędzać rynek nieruchomości pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Biurowce zamieniają się w bloki mieszkalne

Zamiany dużych biurowców w zabudowę mieszkalną to domena przede wszystkim największych miast. Nie oznacza to oczywiście, że trend ten omija średnie i mniejsze miejscowości. Zjawisko od lat jest znane na zachodzie Europy i w krajach rozwiniętych transfery tego typu to już norma. Zmiany ekonomiczne wzmacniają zjawisko i widać to również w Polsce. Eksperci z firmy deweloperskiej INWI zauważają, że od dwóch lat w naszym kraju liczba zamian biurowców w budynki mieszkalne rośnie o około 10-15% rok do roku. Jak wspominaliśmy na wstępie w perspektywie 2-5 lat można się spodziewać, że liczba takich konwersji może się podwoić.

Dlaczego biurowce zamieniane są na mieszkania? Głównym czynnikiem napędzającym ten trend jest rosnące zapotrzebowanie na mieszkania w miastach, gdzie rynek nieruchomości biurowych jest już przesycony. Deweloperzy borykają się obecnie z niedoborem gruntów budowlanych, a zapotrzebowanie na powierzchnię biurową spada. Zamiana tego typu wydaje się w tych okolicznościach naturalna.

Starzejąca się zabudowa biurowa jest trudna w utrzymaniu. W sytuacji, gdy brakuje na nią najemców, transfer tego typu pozwala zagospodarować zabudowę, która często zlokalizowana jest w atrakcyjnych częściach miasta.

Nie tylko pandemia czyli co napędza zmiany na rynku biurowców?

Mariusz Urbański, Development Manager w INWI zauważa, że zmiany w przepisach mogą ułatwić proces przekształceń budynków biurowych w mieszkalne. To dodatkowo zachęca inwestorów do tego typu przedsięwzięć.

Trend dotyczący przekształceń zaczął się kształtować w Polsce w 2020 roku. Analitycy łączą go bezpośrednio ze skutkami pandemii. Od tego momentu w naszym kraju wzrosła popularność pracy zdalnej. Przez to przestrzenie biurowe nie są już tak potrzebne. Prócz tego inwestorom zdecydowanie opłaca się zamieniać stare biurowce, które nie generują zysków, na budynki mieszkaniowe w celu sprzedaży lub wynajmu. Jeśli są atrakcyjnie położone, obiekty takie przyciągną usługodawców i sprzedawców.

Jednym z najbardziej reprezentatywnych przykładów udanej adaptacji obiektów przemysłowo-biurowych na cele mieszkaniowe jest rewitalizacja budynku dawnej Odzieżowej Spółdzielni Pracy TARA w Turku. Obiekt ten, po zakończeniu działalności produkcyjnej, został przejęty przez prywatnego inwestora, który dostrzegł potencjał w solidnej konstrukcji budynku i jego lokalizacji. Proces konwersji wymagał kompleksowej zmiany sposobu użytkowania oraz gruntownej modernizacji technicznej. Dzięki temu surowa bryła dawnego zakładu odzieżowego przerodziła się w przyjazną przestrzeń mieszkalną.

Artykuł Biurowce na mieszkania – coraz silniejszy trend na rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Deweloperzy coraz częściej aranżują wnętrza

Deweloperzy coraz częściej oferują pakiety wykończeniowe w standardzie podstawowym, średnim i premium. Różnią się między sobą zakresem wykonanych prac i ceną. Dzięki opcji pod klucz, do mieszkania można wprowadzić się szybciej i w niektórych przypadkach jest to korzystne podatkowo. Rosnący popyt sprawia, że architekci coraz częściej angażują się również w etap projektowania wnętrz. Tworzą spersonalizowane oferty i podnoszą dzięki temu atrakcyjność inwestycji. To, co do niedawna było rynkową ciekawostką, obecnie ma szansę zostać standardową opcją.

Kto najczęściej kupuje mieszkania wykończone pod klucz? Zapracowani inwestorzy, którzy szukają lokum dla siebie lub wynajem, ale zależy im na czasie. Opcja pod klucz zdejmuje z nas obowiązek wykonanie wszystkich prac wykończeniowych. Za rozwiązaniem tym przemawia wygoda, przewidywalność kosztów i brak kontaktu z ekipami remontowymi. Wszystko to może być sporym atutem.

Najczęściej spotykane opcje przy wykończeniu pod klucz to:

• Basic / Smart — ekonomiczny. Zwykle obejmuje panele laminowane, podstawową armaturę i płytki do standardowych formatów.
• Optimum / Modern — wariant z szerszym wyborem materiałów dający więcej opcji wizualizacji.
• Premium / High — najwyższy standard, z między innymi ceramiką i armaturą klasy premium często także elementami wyposażenia jak zabudowa kuchni.

Za wykończenie mieszkania przez dewelopera trzeba zapłacić około 1 000–2 000 złotych za metr kwadratowy. Najbardziej rozbudowane pakiety premium będą nas kosztować około 1 600–1 700 złotych za metr kwadratowy.

Wykończenie pod klucz czyli co?

Typowy pakiet aranżacji w nowym mieszkaniu obejmuje:

• wykończenie ścian
• podłogi z listwami
• kompletnie urządzoną łazienkę
• drzwi wewnętrzne
• podstawowe oświetlenie
• zabudowę kuchenną i AGD zwykle w wariantach premium
• nadzór wykonawczy,
• sprzątanie i pełną dokumentację powykonawczą.

Jak wspominaliśmy, rozwiązanie to często niesie za sobą konkretne korzyści podatkowe. Korzystając usług wykończeniowych u części deweloperów, klient płaci 8, a nie 23% podatku VAT.

Co ważne wykończenie pod klucz to nie tylko prace remontowe. Opcja ta oznacza pełny proces projektowy, w który angażują się pracownie architektoniczne. Architekci uczestniczą w procesie już na etapie projektowania samej inwestycji. Dzięki temu mogą wspierać deweloperów w tworzeniu układów funkcjonalnych lokali. Wszystko to podnosi atrakcyjność projektu i pomaga przyciągnąć uwagę potencjalnych klientów.

Nowoczesne inwestycje mieszkaniowe mają obecnie dedykowane programy wykończeń, atrakcyjne wizualizacje oraz storytelling inwestycji. W takich mieszkaniach łatwo od pierwszej chwili poczuć się jak u siebie.

Artykuł Coraz wyraźniejszy trend – wybieramy mieszkania wykończone “pod klucz” pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Problematyczny dla deweloperów polski rynek

Zagraniczni inwestorzy z branży deweloperskiej niechętnie podejmują się budowy domów, mieszkań czy obiektów komercyjnych w Polsce. Wielu w ostatnich latach wycofało się z rynku, jak podkreśla Marek Roefler, prezes Dantex Holding, firmy deweloperskiej z ponad 20-letnim stażem. Wszystko dlatego, że rynek jest „trudny”. Sytuacja stała się na tyle skomplikowana z przepisami, pozwoleniami i zezwoleniami, że deweloperom zwyczajnie bardziej opłaca się kupować same grunty niż wznosić na nich nieruchomości.

Jak pokazują dane liczbowe, kupno ziemi pozwala na wypracowanie przyzwoitego poziomu zysku z inwestycji.

Grunty nawet o 30% droższe

W ostatnich latach ceny gruntów inwestycyjnych zlokalizowanych w największych aglomeracjach w Polsce wzrosły o średnio 20-30%, a są i takie miejsca, w których wzrost wyniósł nawet 100%. Udział kosztu nabycia gruntu w całkowitej cenie mieszkania, które później zostanie wybudowane na nim, potrafi sięgać nawet 24%. To w dużej mierze determinuje wysokie marże narzucane przez deweloperów. W ten sposób mogą uzyskać od kupujących pieniądze pozwalające na kupno kolejnej, często wielokrotnie droższej działki, by zabezpieczyć ciągłość funkcjonowania ich działalności.

Sposobem na wysokie zyski, nawet wśród deweloperów, jest skupowanie gruntów, przetrzymywanie ich przez pewien czas, a następnie sprzedawanie z zyskiem. Inną metodę stanowi kupowanie ziemi rolnej o dużej powierzchni, przeprowadzanie jej odrolnienia (zmiany przeznaczenia gruntu) i podział na mniejsze parcele. To może zwielokrotnić dochód posiadacza, nawet uwzględniając koszty związane z dopełnieniem wszystkich formalności.

Także dla „zwykłych” inwestorów inwestycja w nieruchomości gruntowe może być trafiona. Ziemia jest zyskowną lokatą kapitału, a w ostatnich latach pozwalała zarabiać nawet w dwucyfrowym tempie.

Deficyt na rynku nieruchomości gruntowych

Zgodnie z prawami rynku mniejsza liczba dostępnych działek powoduje, że ich ceny rosną. Ceny gruntów inwestycyjnych w dużych miastach w Polsce utrzymują się na wysokim poziomie, zwłaszcza widoczne jest to w przypadku działek w Warszawie. Tymczasem popyt na działki w dobrych lokalizacjach pozostaje silny, a kupujący są skłonni zapłacić więcej za grunty w pożądanych miejscach.

Od 2020 roku wyraźnie dostrzegalny jest wzrost cen gruntów budowlanych w porównaniu z poprzednimi latami. Przyczyną jest nie tylko ich niedobór, ale i wysoka inflacja. W mniejszych miastach, jak np. Katowice koszty wytworzenia projektu mieszkaniowego są proporcjonalnie niższe, nawet o kilkanaście procent w porównaniu ze stołecznymi realizacjami.

Artykuł Deweloperzy zarabiają na gruntach pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Dostępność mieszkań w różnych regionach kraju

Ponieważ zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań są mocno zróżnicowane regionalnie, w analizie oparto się na danych GUS oraz cenach nieruchomości od deweloperów. Według sprawdzonych źródeł w lipcu tego roku najlepiej zarabiali mieszkańcy Krakowa, Warszawy i Gdańska. Niestety jak to często bywa, dobre średnie pensje w regionie idą w parze z drożyzną w segmencie mieszkań. Zjawisko to widać również w wymienionych wyżej dużych miastach. Odwrotny trend można zaobserwować w Gorzowie Wielkopolskim. W tej części Polski średnie pensje są niskie podobnie jak ceny nieruchomości. Od tej reguły zdarzają się oczywiście wyjątki.

W wyjątkowo korzystnej sytuacji pozostają mieszkańcy na przykład Katowic. Tam średnie zarobki są wysokie, a ceny mieszkań atrakcyjne. Zupełnie inaczej jest w Olsztynie, gdzie pensje pozostają niskie, a mieszkania drogie ze względu na wyjątkową przyrodę regionu. Jak widać, dostępność lokali mieszkalnych zależy między innymi do atrakcyjności turystycznej, specyfiki lokalnej gospodarki czy też jakości życia mieszkańców w danej części Polski. W podsumowaniu eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaznaczają, że to nie Warszawa czy Kraków, ale Opole i Gorzów Wielkopolski charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen mieszkań do zarobków.

Gdzie o mieszkanie najłatwiej?

Mieszkańcy Opola za przeciętną miesięczną pensję mogą kupić 0,90 m kw. lokalu mieszkalnego. W Gorzowie Wielkopolskim za miesiąc pracy da się nabyć 0,89 metra kwadratowego. Zielona Góra z wynikiem 0,79 metra kwadratowego również jest regionem z dobrą dostępnością nieruchomości mieszkalnych. Warszawiacy mimo lepszych zarobków mogą tylko pomarzyć o takim metrażu za miesiąc pracy. W stolicy za przeciętną pensję można nabyć zaledwie 0,59 metra kwadratowego mieszkania. Warto przy tym zauważyć, że w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim siła nabywcza mieszkańców na rynku mieszkaniowym była w lipcu 2025 niższa niż przed rokiem. Oznacza to, że mieszkania drożały szybciej niż rosły zarobki.

Dostępność mieszkań w skali rok do roku jest obecnie lepsza na przykład w Rzeszowie. W tym roku można tam kupić za średnią pensję 0,84 metra kwadratowego mieszkania. Rok wcześniej ta sama siła nabywcza pozwalała na zakup 0,70 metra kwadratowego.

Kupując mieszkanie, chcemy mieć jak najszerszy wybór ofert. Okazuje się, że pod tym względem w najlepszej sytuacji w omawianym okresie byli mieszkańcy Wrocławia. Sporo mieszkań na sprzedaż jest też w Katowicach, Gdańsku i Krakowie. Niestety bogata oferta mieszkań szukających kupca bardzo powoli przekłada się na spadki cen w segmencie mieszkaniowym.

Artykuł W których miastach kupujący mieszkanie są w najlepszej sytuacji? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

W 2025 roku podatek od nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, a w przypadku lokali użytkowych aż 34 zł. Różnica jest więc ogromna. Prezydent Katowic uznał, że gotowe mieszkania w ofercie deweloperów, które czekają na sprzedaż, powinny być traktowane jak lokale wykorzystywane do działalności gospodarczej, a więc objęte wyższą stawką. Co więcej, deweloperzy mieliby obowiązek złożyć korekty podatkowe za poprzednie pięć lat.

Decyzja ta wywołała konsternację w branży. Otrzymanie stosownego pisma potwierdził m.in. deweloper Atal, który zapowiedział, że nie widzi podstaw prawnych do zastosowania takiej wykładni. Sprawa prawdopodobnie skończy się w sądzie.

Rynek mieszkaniowy pod presją

W tle sporu znajduje się wyjątkowa sytuacja na rynku mieszkaniowym. Po spowolnieniu sprzedaży w 2024 roku i przy utrzymującej się wysokiej aktywności inwestycyjnej deweloperów oferta gotowych mieszkań w Polsce osiągnęła rekordowy poziom. W wielu miastach czas potrzebny na wyprzedanie dostępnych lokali wynosi nawet 8-9 kwartałów, podczas gdy za równowagę uważa się 4-5.

Samorządy dostrzegają więc problem rosnącej liczby pustostanów i próbują przeciwdziałać zjawisku przetrzymywania lokali. W Krakowie radni opozycyjnego klubu Kraków dla Mieszkańców złożyli projekt uchwały, który ma wprowadzić podobne rozwiązania jak w Katowicach. Zwolennicy podwyższonych stawek podatku przekonują, że mogłyby one mobilizować deweloperów i właścicieli do szybszego wprowadzania mieszkań na rynek.

Co mówi uchwała NSA?

Podstawą działań Katowic jest ubiegłoroczna uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego. Według ekspertów, jej interpretacja przez władze miasta jest jednak błędna. NSA wskazał, że preferencyjna stawka podatku nie przysługuje w przypadku lokali wynajmowanych krótkoterminowo, zajętych na działalność gospodarczą lub przetrzymywanych jako trwałe pustostany w celach inwestycyjnych. Zdaniem ekspertów z branży deweloperskiej tego katalogu nie można rozciągać na mieszkania w ofercie deweloperów, którzy budują je z zamiarem szybkiej sprzedaży.

Podobnie sprawę komentuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Jego przedstawiciel uważa, że jest to nieracjonalna i szkodliwa interpretacja prawa. Gotowe mieszkania to dla dewelopera zamrożony kapitał i dodatkowe koszty, i przedsiębiorcy nie mają interesu w ich długim przetrzymywaniu.

Skutki dla rynku i przedsiębiorców

Podniesienie podatku mogłoby mieć poważne konsekwencje. Po pierwsze, zwiększyłoby koszty prowadzenia działalności, ograniczając motywację do rozpoczynania nowych inwestycji. W dłuższej perspektywie przełożyłoby się to na spadek podaży mieszkań, co jest sprzeczne z interesem społecznym.

Po drugie niebezpiecznym precedensem byłoby rozszerzanie tej interpretacji na inne branże czy sytuacje.

Spór o podatek od niesprzedanych mieszkań w Katowicach to coś więcej niż lokalna kontrowersja. To test dla całego systemu podatkowego i relacji między samorządami a biznesem. Zwolennicy wyższych stawek widzą w nich narzędzie walki z pustostanami i sposobność do zwiększenia dochodów miast. Przeciwnicy dostrzegają ryzykowną nadinterpretację, która może osłabić rynek i odstraszyć inwestorów.

Artykuł Katowice chcą większego podatku od deweloperów. Czy są podstawy? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.