Miliony osób nadal mieszkają w wielkiej płycie

Skala tego rodzaju budownictwa sprawia, że jego przyszłość ma znaczenie dla całego rynku nieruchomości. W blokach z wielkiej płyty mieszka około 12 mln Polaków. To mniej więcej jedna trzecia społeczeństwa. Lokale te nadal cieszą się zainteresowaniem także dlatego, że często można kupić je taniej niż mieszkania w nowych inwestycjach.

Ich przewagą bywa również położenie. Osiedla budowane kilkadziesiąt lat temu znajdują się dziś często w dobrze rozwiniętych częściach miast. Sam wiek budynku nie oznacza więc automatycznie, że mieszkanie przestaje być atrakcyjne.

O przyszłości zdecyduje opłacalność

Znacznie ważniejsze od metryki budynku będzie to, ile trzeba wydać na jego dalsze utrzymanie. W części bloków potrzebne są poważniejsze prace związane z konstrukcją, instalacjami czy izolacją. Starsze rozwiązania mogą też oznaczać większe straty ciepła i wyższe rachunki mieszkańców.

W takiej sytuacji pojawia się wybór: dalej inwestować w remont czy zastąpić budynek nowym. Jeżeli konstrukcja pozostaje w dobrym stanie, modernizacja może być korzystniejsza finansowo.

Zachodni scenariusz nie musi powtórzyć się w Polsce

Nie wszystkie państwa zdecydowały się zachować osiedla budowane w podobnej technologii. W Niemczech czy Francji część z nich została rozebrana, gdy dalsze inwestowanie przestało być uzasadnione albo budynki nie odpowiadały już oczekiwanym standardom.

W Polsce na większą skalę wybierana jest dotychczas inna droga. Zamiast rozbiórek prowadzone są remonty i prace pozwalające wydłużyć okres użytkowania budynków. To właśnie taki kierunek może dominować również w kolejnych latach, szczególnie tam, gdzie stan konstrukcji nie budzi poważnych zastrzeżeń.

Zaniedbane osiedla mogą tracić na wartości

Największe ryzyko dotyczy bloków, w których przez lata odkładano potrzebne inwestycje. Pogarszający się stan techniczny może z czasem oznaczać nie tylko większe koszty, lecz także spadek zainteresowania kupujących. Nieruchomość tańsza przy zakupie nie zawsze będzie bowiem tańsza w utrzymaniu.

Dlatego różnice pomiędzy poszczególnymi osiedlami mogą stawać się coraz większe. Zmodernizowany blok w dobrej lokalizacji może nadal być konkurencyjną propozycją, podczas gdy zaniedbany budynek będzie stopniowo tracił swoje atuty.

Zamiast końca wielkiej płyty czeka nas jej przebudowa?

Pierwotnie zakładany okres użytkowania wielu takich konstrukcji wynosił około pół wieku, ale nie oznacza to, że po jego przekroczeniu budynek trzeba automatycznie rozebrać. W kolejnych 20 latach część najstarszych i najbardziej zużytych obiektów rzeczywiście może zniknąć. Pozostałe mogą natomiast przejść kolejne modernizacje.

Przyszłość wielkiej płyty będzie różna w zależności od konkretnego osiedla. O tym, które bloki pozostaną na kolejne dekady, zdecydują ich rzeczywisty stan, możliwości techniczne oraz koszty dalszego utrzymania.

Artykuł Wraca temat perelowskich bloków – jak długo postoi wielka płyta? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Obowiązek meldunkowy funkcjonuje w Polsce od dziesięcioleci, a jego obecna forma wynika z ustawy o ewidencji ludności z 2010 roku. Za brak meldunku nie grożą już sankcje karne i wiele osób nie dopełnia tego obowiązku. W efekcie państwowe rejestry często nie odzwierciedlają rzeczywistego miejsca zamieszkania obywateli.

Problem ten dostrzega również Główny Urząd Statystyczny (GUS), który wskazuje, że dane dotyczące migracji wewnętrznych są niepełne, ponieważ wiele osób nie zgłasza zmiany miejsca pobytu lub robi to z dużym opóźnieniem. Właśnie dlatego MSWiA chce zastąpić niewydolny system meldunkowy rejestrem opartym na faktycznym adresie zamieszkania.

Co zmieni się dla właścicieli mieszkań i najemców?

Jednym z najważniejszych skutków planowanych zmian będzie uproszczenie zasad związanych z najmem nieruchomości. Obecnie wielu właścicieli obawia się meldowania najemców, błędnie zakładając, że może to utrudnić odzyskanie lokalu po zakończeniu umowy.

To jeden z najczęściej powtarzanych mitów. Zameldowanie nie daje lokatorowi prawa własności ani nie chroni go przed eksmisją, co potwierdzają również orzeczenia sądów, w tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z kwietnia 2026 roku. Planowana reforma może ostatecznie rozwiać te wątpliwości, ponieważ dotychczasowa instytucja meldunku ma zniknąć.

Nowy system przewiduje jednocześnie większą kontrolę właścicieli nad wskazywaniem ich nieruchomości jako miejsca zamieszkania. Właściciel będzie mógł zweryfikować, kto zgłasza jego lokal jako swój adres, a składanie fałszywych oświadczeń będzie zagrożone odpowiedzialnością prawną.

Cyfrowe zgłoszenie adresu zamieszkania

Nowe rozwiązania mają być w pełni cyfrowe. Adres zamieszkania będzie można zgłosić za pośrednictwem aplikacji mObywatel, a informacje automatycznie trafią do innych państwowych rejestrów. Dzięki temu nie będzie konieczności wielokrotnego aktualizowania danych w różnych urzędach.

Plan zakłada również powiązanie adresu zamieszkania z innymi obszarami administracji, między innymi z rezydencją podatkową czy adresem wykorzystywanym do korespondencji urzędowej. Ma to ograniczyć liczbę błędów oraz uprościć wiele postępowań administracyjnych i sądowych.

Korzyści dla rynku nieruchomości i samorządów

Zmiana może mieć również istotne znaczenie dla analiz rynku nieruchomości. Dokładniejsze dane o rzeczywistym miejscu zamieszkania mieszkańców pozwolą lepiej planować rozwój gmin, inwestycje mieszkaniowe oraz infrastrukturę publiczną. Wiarygodniejsze statystyki ułatwią także ocenę lokalnego popytu na mieszkania, szkoły, transport czy usługi komunalne.

Na potrzebę takich zmian od dawna zwracały uwagę zarówno organizacje samorządowe, jak i eksperci rynku nieruchomości. Jak podkreśla Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl, bardziej aktualne dane o liczbie i wieku mieszkańców ułatwią planowanie przestrzenne oraz usprawnią prowadzenie postępowań administracyjnych i sądowych.

Według zapowiedzi MSWiA nowe przepisy mają zostać wdrożone w 2028 roku.

Artykuł Adres zamieszkania zastąpi adres zameldowania – co to zmieni w nieruchomościach? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Droższa energia, wyższe koszty budowy

Jednym z pierwszych skutków napięć jest wzrost cen ropy i gazu. To bezpośrednio uderza w koszty produkcji materiałów budowlanych, od cementu i stali po wykończenie wnętrz. W praktyce oznacza to droższą realizację nowych inwestycji.

Jak wskazano w analizie RynkuPierwotnego.pl, wyższe ceny paliw podnoszą również koszty transportu i usług, co z czasem wpływa na cały sektor. Efekt jest prosty: budowa staje się droższa, a presja na ceny mieszkań rośnie.

Stopy procentowe mogą zostać wyżej na dłużej

Niepewność gospodarcza i inflacja mogą sprawić, że obniżki stóp procentowych zostaną opóźnione. To ważna informacja dla osób planujących kredyt.

Jak zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl, rynek zaczyna brać pod uwagę scenariusz, w którym koszt pieniądza nie spada tak szybko, jak wcześniej zakładano. Wzrost stawek, nawet o kilka dziesiątych punktu procentowego, przekłada się na realnie wyższe raty kredytów.

Kapitał szuka bezpieczniejszych miejsc

W okresach niepewności inwestorzy często ograniczają zaangażowanie w bardziej ryzykowne sektory. Dotyczy to również rynku deweloperskiego, gdzie wahania nastrojów mogą wpływać na decyzje inwestycyjne.

Z drugiej strony nieruchomości wciąż są postrzegane jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją. To sprawia, że część inwestorów może przenosić środki właśnie do tego segmentu, traktując go jako długoterminową ochronę wartości.

Możliwe ograniczenie nowych inwestycji

Wyższe koszty i większa niepewność mogą sprawić, że deweloperzy będą ostrożniej podchodzić do nowych projektów. W niektórych przypadkach może to oznaczać mniejszą liczbę rozpoczynanych inwestycji.

Jak wskazują autorzy analizy, przy dłuższym utrzymaniu napięć możliwy jest scenariusz, w którym rosnące koszty nie idą w parze z popytem. W efekcie część firm może ograniczyć skalę działalności.

Popyt może wyhamować

Wyższe ceny kredytów i ogólna niepewność gospodarcza mogą wpłynąć na decyzje kupujących. W podobnych sytuacjach, jak zauważają eksperci, popyt na mieszkania potrafi wyraźnie osłabnąć.

Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że dużo zależy od tego, jak długo utrzyma się napięcie. Krótkotrwały szok może mieć ograniczony wpływ, ale dłuższy konflikt może zmienić dynamikę rynku na kilka lat.

Rynek pod wpływem globalnych wydarzeń

Choć polski rynek nieruchomości działa lokalnie, coraz silniej reaguje na globalne wydarzenia. Konflikty, ceny surowców czy decyzje banków centralnych tworzą wspólny obraz, który wpływa na ceny mieszkań, dostępność kredytów i decyzje inwestorów.

Dla kupujących oznacza to jedno: warto patrzeć szerzej niż tylko na lokalne ogłoszenia. Sytuacja na świecie coraz częściej przekłada się na to, ile faktycznie zapłacimy za mieszkanie.

Artykuł Jak wojna w Iranie może wpłynąć na polski rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Deweloperzy coraz częściej aranżują wnętrza

Deweloperzy coraz częściej oferują pakiety wykończeniowe w standardzie podstawowym, średnim i premium. Różnią się między sobą zakresem wykonanych prac i ceną. Dzięki opcji pod klucz, do mieszkania można wprowadzić się szybciej i w niektórych przypadkach jest to korzystne podatkowo. Rosnący popyt sprawia, że architekci coraz częściej angażują się również w etap projektowania wnętrz. Tworzą spersonalizowane oferty i podnoszą dzięki temu atrakcyjność inwestycji. To, co do niedawna było rynkową ciekawostką, obecnie ma szansę zostać standardową opcją.

Kto najczęściej kupuje mieszkania wykończone pod klucz? Zapracowani inwestorzy, którzy szukają lokum dla siebie lub wynajem, ale zależy im na czasie. Opcja pod klucz zdejmuje z nas obowiązek wykonanie wszystkich prac wykończeniowych. Za rozwiązaniem tym przemawia wygoda, przewidywalność kosztów i brak kontaktu z ekipami remontowymi. Wszystko to może być sporym atutem.

Najczęściej spotykane opcje przy wykończeniu pod klucz to:

• Basic / Smart — ekonomiczny. Zwykle obejmuje panele laminowane, podstawową armaturę i płytki do standardowych formatów.
• Optimum / Modern — wariant z szerszym wyborem materiałów dający więcej opcji wizualizacji.
• Premium / High — najwyższy standard, z między innymi ceramiką i armaturą klasy premium często także elementami wyposażenia jak zabudowa kuchni.

Za wykończenie mieszkania przez dewelopera trzeba zapłacić około 1 000–2 000 złotych za metr kwadratowy. Najbardziej rozbudowane pakiety premium będą nas kosztować około 1 600–1 700 złotych za metr kwadratowy.

Wykończenie pod klucz czyli co?

Typowy pakiet aranżacji w nowym mieszkaniu obejmuje:

• wykończenie ścian
• podłogi z listwami
• kompletnie urządzoną łazienkę
• drzwi wewnętrzne
• podstawowe oświetlenie
• zabudowę kuchenną i AGD zwykle w wariantach premium
• nadzór wykonawczy,
• sprzątanie i pełną dokumentację powykonawczą.

Jak wspominaliśmy, rozwiązanie to często niesie za sobą konkretne korzyści podatkowe. Korzystając usług wykończeniowych u części deweloperów, klient płaci 8, a nie 23% podatku VAT.

Co ważne wykończenie pod klucz to nie tylko prace remontowe. Opcja ta oznacza pełny proces projektowy, w który angażują się pracownie architektoniczne. Architekci uczestniczą w procesie już na etapie projektowania samej inwestycji. Dzięki temu mogą wspierać deweloperów w tworzeniu układów funkcjonalnych lokali. Wszystko to podnosi atrakcyjność projektu i pomaga przyciągnąć uwagę potencjalnych klientów.

Nowoczesne inwestycje mieszkaniowe mają obecnie dedykowane programy wykończeń, atrakcyjne wizualizacje oraz storytelling inwestycji. W takich mieszkaniach łatwo od pierwszej chwili poczuć się jak u siebie.

Artykuł Coraz wyraźniejszy trend – wybieramy mieszkania wykończone “pod klucz” pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Dostępność mieszkań w różnych regionach kraju

Ponieważ zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań są mocno zróżnicowane regionalnie, w analizie oparto się na danych GUS oraz cenach nieruchomości od deweloperów. Według sprawdzonych źródeł w lipcu tego roku najlepiej zarabiali mieszkańcy Krakowa, Warszawy i Gdańska. Niestety jak to często bywa, dobre średnie pensje w regionie idą w parze z drożyzną w segmencie mieszkań. Zjawisko to widać również w wymienionych wyżej dużych miastach. Odwrotny trend można zaobserwować w Gorzowie Wielkopolskim. W tej części Polski średnie pensje są niskie podobnie jak ceny nieruchomości. Od tej reguły zdarzają się oczywiście wyjątki.

W wyjątkowo korzystnej sytuacji pozostają mieszkańcy na przykład Katowic. Tam średnie zarobki są wysokie, a ceny mieszkań atrakcyjne. Zupełnie inaczej jest w Olsztynie, gdzie pensje pozostają niskie, a mieszkania drogie ze względu na wyjątkową przyrodę regionu. Jak widać, dostępność lokali mieszkalnych zależy między innymi do atrakcyjności turystycznej, specyfiki lokalnej gospodarki czy też jakości życia mieszkańców w danej części Polski. W podsumowaniu eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaznaczają, że to nie Warszawa czy Kraków, ale Opole i Gorzów Wielkopolski charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen mieszkań do zarobków.

Gdzie o mieszkanie najłatwiej?

Mieszkańcy Opola za przeciętną miesięczną pensję mogą kupić 0,90 m kw. lokalu mieszkalnego. W Gorzowie Wielkopolskim za miesiąc pracy da się nabyć 0,89 metra kwadratowego. Zielona Góra z wynikiem 0,79 metra kwadratowego również jest regionem z dobrą dostępnością nieruchomości mieszkalnych. Warszawiacy mimo lepszych zarobków mogą tylko pomarzyć o takim metrażu za miesiąc pracy. W stolicy za przeciętną pensję można nabyć zaledwie 0,59 metra kwadratowego mieszkania. Warto przy tym zauważyć, że w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim siła nabywcza mieszkańców na rynku mieszkaniowym była w lipcu 2025 niższa niż przed rokiem. Oznacza to, że mieszkania drożały szybciej niż rosły zarobki.

Dostępność mieszkań w skali rok do roku jest obecnie lepsza na przykład w Rzeszowie. W tym roku można tam kupić za średnią pensję 0,84 metra kwadratowego mieszkania. Rok wcześniej ta sama siła nabywcza pozwalała na zakup 0,70 metra kwadratowego.

Kupując mieszkanie, chcemy mieć jak najszerszy wybór ofert. Okazuje się, że pod tym względem w najlepszej sytuacji w omawianym okresie byli mieszkańcy Wrocławia. Sporo mieszkań na sprzedaż jest też w Katowicach, Gdańsku i Krakowie. Niestety bogata oferta mieszkań szukających kupca bardzo powoli przekłada się na spadki cen w segmencie mieszkaniowym.

Artykuł W których miastach kupujący mieszkanie są w najlepszej sytuacji? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Deweloperzy sprzedają mniej mieszkań

Monitoring Otodom Analytics wskazuje, że wolumen sprzedaży mieszkań przez deweloperów, na rynku pierwotnym, w czerwcu 2025 roku na 7 największych rynkach w Polsce był jeszcze niższy niż w maju – spadek wyniósł 18 proc. W Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, w Trójmieście, Warszawie i we Wrocławiu sprzedaż wyniosła we wstępnym odczycie zaledwie 3057 lokali.

Właściwie od września 2023 roku systematycznie na wskazanych rynkach mieszkań deweloperskich rośnie liczba lokali w ofercie.

Najmocniejszy spadki sprzedaży odnotowano w:

• Katowicach – aż o 22%,
• Łodzi, Trójmieście i we Wrocławiu – o 10-12%,
• Warszawie i w Poznaniu – o 6-8%.

Wyjątkiem pozostaje Kraków. W I półroczu 2025 roku w stolicy Małopolski deweloperzy sprzedali 2,9 tys. nowych mieszkań, co oznacza wzrost o 12% rok do roku. Zestawiając tegoroczne dane z tymi z najlepszych lat, wynik Krakowa nie wydaje się już tak dobry – w najlepszych okresach półroczna sprzedaż wynosiła blisko 5,5 tys. lokali.

Powodem wzrostu sprzedaży mieszkań w Krakowie może być to, że wcześniej wybór lokali był zbyt mały – w marcu 2024 roku na krakowskim rynku dostępnych było niemal 5 tys. takich nieruchomości, a rok później dwa razy więcej.

Szeroki wybór mieszkań deweloperskich – jakie są ceny?

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem nowego mieszkania, masz w największych miastach w Polsce szeroki wybór. Na koniec czerwca 2025 roku w całym kraju firmy deweloperskie oferowały nieco ponad 62,1 tys. lokali, czyli podobnie jak w maju. Liczba mieszkań utrzymuje się rok do roku na wysokim poziomie. W czerwcu 2024 roku było ich o 30% mniej.

W czerwcu 2025 roku największe spadki cen mieszkań w stosunku do poprzedniego miesiąca zanotowano :

• mieszkania na sprzedaż w Warszawie – spadek o 0,7%, do 17 547 zł za 1 mkw.,
• mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu – spadek o 0,6% do 13 977 zł za 1 mkw.

Największe wzrosty wystąpiły w Łodzi – o 0,9% do kwoty 11 456 zł za 1 mkw.

W przypadku przyjęcia perspektywy rocznej, spadki cen o 1,9% odnotowano tylko we Wrocławiu. Natomiast w Trójmieście było o ponad 10% drożej rok do roku.

Mało nowych inwestycji

Niewielki popyt na mieszkania sprawia, że deweloperzy ostrożnie podchodzą do kwestii rozpoczynania nowych inwestycji. W czerwcu 2025 roku na rynkach dużych polskich miast pojawiło się:

• 736 nowych lokali w Warszawie,
• 611 mieszkań w Trójmieście,
• 131 w Krakowie,
• 41 w Poznaniu.

Niemniej warto podkreślić, że to jedne z najsłabszych wyników w historii analiz prowadzonych przez Otodom Analytics.

Artykuł Deweloperzy zanotowali spory spadek sprzedaży pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

PSL opowiada się za budownictwem społecznym

Niekończące się spory wokół polityki mieszkaniowej zmęczyły nie tylko wyborców, ale i polityków. Wicepremier Kosiniak-Kamysz wspomniał niedawno, że środki zabezpieczone na dopłaty najlepiej przekazać samorządom, które mogą budować za nie mieszkania. Wielu komentatorów stwierdziło, że może być to zapowiedź końca rozmów o rządowym programie dopłat do kredytów. Wraz z tą wypowiedzią PSL zmienia stanowisko w kwestii nowego kierunku polityki mieszkaniowej. Obecnie partii tej bliżej do propozycji, o jakich od miesięcy mówi Lewica.

Szymon Hołownia mówiąc niedawno o perspektywach rządu po wyborach, przypomniał prezentowany w czasie kampanii pakiet kluczowych zmian. Należy do nich między innymi odblokowanie środków na budowę łatwo dostępnych mieszkań. Prócz tego mówiono też o wypisaniu z wykazu prac projektu dopłat do kredytów. Mimo to PSL trwał przy stanowisku, że dopłaty są potrzebne i tworzył nowe pomysły na program, który miałyby wprowadzić je na rynek. Obecnie plany te się zmieniają, a pomysł dopłat jako wsparcia rynku zyskuje kolejnych przeciwników.

Wspólny cel – tanie mieszkania

Kolejne pomysły PSL na dopłaty do kredytów spotykały się ze sprzeciwem Lewicy. Politycy tej partii uważają, że następny nawet dopracowany program wsparcia podniesie ceny, a zyskają na nim głównie banki i deweloperzy. W podobnym tonie wypowiadali się od dawna posłowie występujący z ramienia ugrupowania Polska 2050. Dopiero obecnie można jednak uznać, że głos koalicji jest jasny i jednolity. Minister Pełczyńska-Nałęcz napisała w środę w sieci, że społeczne budownictwo i mieszkania na tani wynajem to wspólna ponadpartyjna sprawa i jeden z ważniejszych celów politycznych Koalicji.

Warto przypomnieć, że w lutym 2025 przyjęto ustawę, która zwiększa limit budżetowy na tanie mieszkania do 1 miliarda złotych. Środków tych nie można użyć, dopóki stanowisko Koalicji w sprawie programu mieszkaniowego jest niejasne. W tym kontekście ostatnie wypowiedzi polityków PSL mogą być punktem zwrotnym i początkiem konkretnych działań. Programy mieszkaniowe wprowadzane na polski rynek mieszkaniowy w ostatnich latach zdaniem części specjalistów przyniosły więcej szkód niż korzyści. Czy nowe rozwiązania skutecznie zwiększą dostępność mieszkań i zahamują wzrost cen? Odpowiedzi na te pytania poznamy dopiero w perspektywie czasu.

Artykuł Rząd zmienia nastawienie do dopłat do kredytów – “To koniec” pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Oferta deweloperów coraz większa

Kazimierz Kirejczyk z JLL Polska zauważa, że w sześciu największych miastach w kraju jest dostępnych obecnie około 60 tysięcy nowych mieszkań. W ostatnim czasie sprzedano ich tylko 9 tysięcy. Zjawisko to widać wyraźnie w Krakowie. Dane udostępnione przez Kazimierza Kirejczyka pokazują, że oferta lokali deweloperskich w stolicy Małopolski rośnie. Obecnie jest ich tyle, co w 2013, czyli około 10 tysięcy lokali z ceną 17 tysięcy złotych za metr. Prócz tego w ostatnim czasie na ten lokalny rynek pierwotny trafiło kolejne 3 tysiące nowych mieszkań. Szanse, że znajdą kupca są naprawdę niewielkie. Popyt jest obecnie słaby nie tylko przez warunki rynkowe, ale również niepokoje na świecie i wojnę na Ukrainie.

Mariusz Bryksy, prezes spółki deweloperskiej Bryksy, zapewnia, że pierwsze upusty pojawiające się na rynku pierwotnym są tylko kwestią czasu. Na razie ceny utrzymują się na wysokim poziomie. Jednak podmioty, którym zależy na szybkiej sprzedaży, na pewno zaczną przyciągać klientów upustami. To może skutkować efektem domina i pierwszymi wyraźnymi spadkami stawek za metr nowego lokalu mieszkalnego. Sytuacji tej nie warto traktować jako kryzys. Każda firma deweloperska jest w stanie przetrwać chwilowy spadek sprzedaży, chyba że jej kłopoty z płynnością finansową trwają od dawna.

Co powstrzymuje inwestora?

Trudne warunki gospodarcze to nie jedyna przyczyna odkładania decyzji zakupowych. Oczywiście w Polsce mamy dużą grupę osób, które po prostu w tej chwili nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej. To właśnie oni czekają na obiecane spadki stóp procentowych. Według specjalistów finansowych można się ich spodziewać w drugiej połowie tego roku. Jednak po poziomie sprzedaży pożyczek mieszkaniowych widać, że na rynku działa też sporo osób, które mimo niepewności chcą kredytować zakupy. Jeśli im się powiedzie, mogą negocjować ceny i wybierać z coraz bogatszej oferty w obu sektorach rynku.

Stawki na rynku pierwotnym mogą zacząć spadać, jednak nikt obecnie nie spodziewa się wyraźnych korekt w dół. O stabilizacji cen decyduje przede wszystkim słaby popyt. Wydaje się, że aktualnie niewiele jest na rynku inwestorów z gotówką, którzy chcą kupić nowe lokale od ręki. W bliskim sąsiedztwie naszego kraju wciąż toczy się wojna i dla części osób jest to ważny powód do przełożenia zakupów na rynku nieruchomości. Czy aktualna sytuacja doprowadzi do dużych przecen wśród deweloperów? Nawet jeśli tak, to będzie to raczej chwilowy trend i okazja dla tych, którzy chcą kupować właśnie teraz.

Artykuł Deweloperzy czekają na sygnał – bańka tuż przed pęknięciem? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Spadek liczby mieszkań oddanych do użytku

W lutym br. deweloperzy oddali do użytku łącznie 8 912 mieszkań. Oznacza to o 5,1% mniej mieszkań niż w styczniu i o 9% mniej niż w lutym 2024 roku. Analizując ostatnie 6 lat na rynku nieruchomości, tegoroczny luty był lepszy jedynie od tego sprzed 2 lat, a liczba oddawanych do użytku mieszkań przez deweloperów spadła do poziomu notowanego w 2018 roku. Ochłodzenie widać również wśród inwestorów indywidualnych, którzy w lutym oddali do użytku łącznie 5627 domów, czyli o 4,8% mniej niż w analogicznym miesiącu w roku 2024 i jednocześnie najmniej w ciągu ostatnich 6 lat.

Rozpoczętych budów również jest mniej

Luty 2025 przyniósł spadek również liczby budów rozpoczynanych. Deweloperzy rozpoczęli budowę 10925 mieszkań. Liczba ta jest najniższym miesięcznym wynikiem od 1,5 roku (po grudniu 2024 roku). W ujęciu rocznym natomiast liczba budów rozpoczętych spadła aż o 23%. Nominalnie oznacza to, że deweloperzy zaczęli budować o 3,3 tys. mniej mieszkań. Co prawda, biorąc pod uwagę ostatnie 2 lata, statystki wyglądają już znacznie lepiej, bo w tym czasie zanotowano wzrost liczby rozpoczętych budów o 65%. Tak duży wzrost wynika jednak z efektu wyjątkowo niskiej bazy, bowiem można użyć stwierdzenia, że 2 lata w mieszkaniówce panował zastój.

Dlaczego liczba rozpoczynanych budów zaczęła znów spadać teraz? Spadek ten może wiązać się z zapowiedzią ograniczenia wprowadzania nowych projektów przez deweloperów, co z kolei wiąże się z podażą wciąż wyższą od popytu. Inwestorzy indywidualni zaczęli w lutym budowę 5473 domów, co – podobnie jak w ubiegłych latach – wiązało się ze znaczącym wzrostem w porównaniu do stycznia (+32% m/m). W ujęciu r/r liczba ta była o 7% niższa niż w 2024. Wysokie statystyki dotyczące liczby rozpoczynanych budów w ubiegłym roku powodują, że w budowie pozostaje obecnie więcej mieszkań w ujęciu rocznym. Według danych GUS, pod koniec lutego 2025 roku w Polsce w budowie pozostawało 837,8 tys. lokali mieszkalnych, tj. o 3,9% więcej niż pod koniec lutego roku 2024.

Pozwoleń na budowę także mniej

Statystki z lutego dotyczące liczby uzyskiwanych pozwoleń na budowę wskazują, że wydano 13391 tych dokumentów. W porównaniu do lutego roku 2024 było ich o 13% mniej. Inwestorzy indywidualni uzyskali natomiast 5 639 pozwoleń, czyli niemal dokładnie tyle samo, co rok wcześniej. W latach 2017-2022 tego typu pozwoleń wydawano jednak znacznie więcej.

Czy polskiemu sektorowi budowlanemu grozi kryzys?

Na tle Europy, w naszym kraju przez ostatnich kilka lat budowano dużo mieszkań. Jak podaje portal salon24.pl, Polska w 2023 r. była na trzecim miejscu pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań (z wynikiem 221 tys. lokali). Polska zajęła trzecie miejsce także pod względem rozpoczętych budów. Mimo to mieszkań w Polsce jest wciąż zbyt mało w porównaniu do zapotrzebowania Polaków i trudno będzie je zaspokoić.

Artykuł Widać już gorszą koniunkturę w liczbie oddawanych mieszkań pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

W ostatnich tygodniach roku aktywność kupujących na rynku nieruchomości zazwyczaj jest niższa. Wyjątek stanowił 2023 rok, kiedy to spora grupa osób zainteresowanych zakupem własnego lokum za wszelką cenę chciała się załapać na kredyt z dopłatami. Koniec 2024 roku potwierdził jednak widoczną we wcześniejszych latach regułę.

Nieśmiało wracamy do zakupów

Od pierwszych dni nowego roku widoczne jest nieznaczne jeszcze ożywienie na runku nieruchomości. Coraz częściej wracamy do odłożonych w zeszłym roku planów zakupowych, zakładając, że taniej jednak nie będzie.

Portal Tabelaofert.pl podaje, że w styczniu bieżącego roku sprzedaż wzrosła średnio o 8,4 proc. w 15 największych miastach. Niewielkie spadki zostały odnotowane jedynie w Gdańsku, Poznaniu, Bydgoszczy i we Wrocławiu.

W najlepszej kondycji jest zazwyczaj warszawski rynek i on również najszybciej reaguje na zmiany otoczenia. W styczniu w stolicy zostało sprzedanych aż o 22 proc. więcej mieszkań niż w grudniu. W kolejnych miesiącach większe zmiany są możliwe również w pozostałych dużych miastach.

Ceny rosną głównie na dużych rynkach

Przeciętna cena mieszkania na rynku pierwotnym utrzymała się w styczniu na stabilnym poziomie. Zmiany w poszczególnych lokalizacjach były zazwyczaj niewielkie i nie przekraczały plus minus 1 proc.

Największe wzrosty w porównaniu do grudnia zeszłego roku zostały odnotowane w przypadku mieszkań w Warszawie (+1 proc.), w Rzeszowie (+0,9 proc.), Krakowie (+0,8 proc.), Kielcach (+0,7 proc.) i w Lodzi (+0,6 proc.). W stolicy średnia cena metra kwadratowego mieszkania przekroczyła poziom 17 370 zł.

Większe spadki miały miejsce w Katowicach (-1,3 proc.), Gdańsku i Toruniu (-1 proc.) i we Wrocławiu (-0,5 proc.). Analitycy zwracają jednak uwagę, że obniżenie średniej ceny mieszkania w Gdańsku spowodowane jest przede wszystkim rozpoczęciem sprzedaży nowej, tańszej oferty niż rzeczywistą obniżką cen.

Zwiększy się popyt, wzrosną ceny

Niskie zainteresowanie zakupem mieszkania w zeszłym roku sprawiło, że u deweloperów pojawiły się niewidziane od dawna promocje. Łatwiej też było negocjować warunki na rynku wtórnym. Być może właśnie teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania, bo, gdy wzrośnie popyt, znów zaczną rosnąć ceny.

Większe zainteresowanie sprawi, że deweloperzy znów nabiorą wiatru w żagle i znikną obawy o problemy ze sprzedażą zrealizowanych już inwestycji. Szybko zmieni się realizowana przez kilka ostatnich miesięcy strategia przyznawania rabatów i innego rodzaju promocji.

Deweloperzy śledzą rynek i zmiany w ich podejściu będziemy widzieć błyskawicznie. Część firm już w lutym zamierza zredukować przyznawane klientom rabaty, mimo że po jednym miesiącu lepszej sprzedaży trudno na razie mówić o odwróceniu trendu i wyraźnym, i długotrwałym ożywieniu rynku.

Artykuł Rynek walczy o utrzymanie cen mieszkań pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.