Droższa energia, wyższe koszty budowy

Jednym z pierwszych skutków napięć jest wzrost cen ropy i gazu. To bezpośrednio uderza w koszty produkcji materiałów budowlanych, od cementu i stali po wykończenie wnętrz. W praktyce oznacza to droższą realizację nowych inwestycji.

Jak wskazano w analizie RynkuPierwotnego.pl, wyższe ceny paliw podnoszą również koszty transportu i usług, co z czasem wpływa na cały sektor. Efekt jest prosty: budowa staje się droższa, a presja na ceny mieszkań rośnie.

Stopy procentowe mogą zostać wyżej na dłużej

Niepewność gospodarcza i inflacja mogą sprawić, że obniżki stóp procentowych zostaną opóźnione. To ważna informacja dla osób planujących kredyt.

Jak zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl, rynek zaczyna brać pod uwagę scenariusz, w którym koszt pieniądza nie spada tak szybko, jak wcześniej zakładano. Wzrost stawek, nawet o kilka dziesiątych punktu procentowego, przekłada się na realnie wyższe raty kredytów.

Kapitał szuka bezpieczniejszych miejsc

W okresach niepewności inwestorzy często ograniczają zaangażowanie w bardziej ryzykowne sektory. Dotyczy to również rynku deweloperskiego, gdzie wahania nastrojów mogą wpływać na decyzje inwestycyjne.

Z drugiej strony nieruchomości wciąż są postrzegane jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją. To sprawia, że część inwestorów może przenosić środki właśnie do tego segmentu, traktując go jako długoterminową ochronę wartości.

Możliwe ograniczenie nowych inwestycji

Wyższe koszty i większa niepewność mogą sprawić, że deweloperzy będą ostrożniej podchodzić do nowych projektów. W niektórych przypadkach może to oznaczać mniejszą liczbę rozpoczynanych inwestycji.

Jak wskazują autorzy analizy, przy dłuższym utrzymaniu napięć możliwy jest scenariusz, w którym rosnące koszty nie idą w parze z popytem. W efekcie część firm może ograniczyć skalę działalności.

Popyt może wyhamować

Wyższe ceny kredytów i ogólna niepewność gospodarcza mogą wpłynąć na decyzje kupujących. W podobnych sytuacjach, jak zauważają eksperci, popyt na mieszkania potrafi wyraźnie osłabnąć.

Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że dużo zależy od tego, jak długo utrzyma się napięcie. Krótkotrwały szok może mieć ograniczony wpływ, ale dłuższy konflikt może zmienić dynamikę rynku na kilka lat.

Rynek pod wpływem globalnych wydarzeń

Choć polski rynek nieruchomości działa lokalnie, coraz silniej reaguje na globalne wydarzenia. Konflikty, ceny surowców czy decyzje banków centralnych tworzą wspólny obraz, który wpływa na ceny mieszkań, dostępność kredytów i decyzje inwestorów.

Dla kupujących oznacza to jedno: warto patrzeć szerzej niż tylko na lokalne ogłoszenia. Sytuacja na świecie coraz częściej przekłada się na to, ile faktycznie zapłacimy za mieszkanie.

Artykuł Jak wojna w Iranie może wpłynąć na polski rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

W 2025 roku podatek od nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, a w przypadku lokali użytkowych aż 34 zł. Różnica jest więc ogromna. Prezydent Katowic uznał, że gotowe mieszkania w ofercie deweloperów, które czekają na sprzedaż, powinny być traktowane jak lokale wykorzystywane do działalności gospodarczej, a więc objęte wyższą stawką. Co więcej, deweloperzy mieliby obowiązek złożyć korekty podatkowe za poprzednie pięć lat.

Decyzja ta wywołała konsternację w branży. Otrzymanie stosownego pisma potwierdził m.in. deweloper Atal, który zapowiedział, że nie widzi podstaw prawnych do zastosowania takiej wykładni. Sprawa prawdopodobnie skończy się w sądzie.

Rynek mieszkaniowy pod presją

W tle sporu znajduje się wyjątkowa sytuacja na rynku mieszkaniowym. Po spowolnieniu sprzedaży w 2024 roku i przy utrzymującej się wysokiej aktywności inwestycyjnej deweloperów oferta gotowych mieszkań w Polsce osiągnęła rekordowy poziom. W wielu miastach czas potrzebny na wyprzedanie dostępnych lokali wynosi nawet 8-9 kwartałów, podczas gdy za równowagę uważa się 4-5.

Samorządy dostrzegają więc problem rosnącej liczby pustostanów i próbują przeciwdziałać zjawisku przetrzymywania lokali. W Krakowie radni opozycyjnego klubu Kraków dla Mieszkańców złożyli projekt uchwały, który ma wprowadzić podobne rozwiązania jak w Katowicach. Zwolennicy podwyższonych stawek podatku przekonują, że mogłyby one mobilizować deweloperów i właścicieli do szybszego wprowadzania mieszkań na rynek.

Co mówi uchwała NSA?

Podstawą działań Katowic jest ubiegłoroczna uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego. Według ekspertów, jej interpretacja przez władze miasta jest jednak błędna. NSA wskazał, że preferencyjna stawka podatku nie przysługuje w przypadku lokali wynajmowanych krótkoterminowo, zajętych na działalność gospodarczą lub przetrzymywanych jako trwałe pustostany w celach inwestycyjnych. Zdaniem ekspertów z branży deweloperskiej tego katalogu nie można rozciągać na mieszkania w ofercie deweloperów, którzy budują je z zamiarem szybkiej sprzedaży.

Podobnie sprawę komentuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Jego przedstawiciel uważa, że jest to nieracjonalna i szkodliwa interpretacja prawa. Gotowe mieszkania to dla dewelopera zamrożony kapitał i dodatkowe koszty, i przedsiębiorcy nie mają interesu w ich długim przetrzymywaniu.

Skutki dla rynku i przedsiębiorców

Podniesienie podatku mogłoby mieć poważne konsekwencje. Po pierwsze, zwiększyłoby koszty prowadzenia działalności, ograniczając motywację do rozpoczynania nowych inwestycji. W dłuższej perspektywie przełożyłoby się to na spadek podaży mieszkań, co jest sprzeczne z interesem społecznym.

Po drugie niebezpiecznym precedensem byłoby rozszerzanie tej interpretacji na inne branże czy sytuacje.

Spór o podatek od niesprzedanych mieszkań w Katowicach to coś więcej niż lokalna kontrowersja. To test dla całego systemu podatkowego i relacji między samorządami a biznesem. Zwolennicy wyższych stawek widzą w nich narzędzie walki z pustostanami i sposobność do zwiększenia dochodów miast. Przeciwnicy dostrzegają ryzykowną nadinterpretację, która może osłabić rynek i odstraszyć inwestorów.

Artykuł Katowice chcą większego podatku od deweloperów. Czy są podstawy? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Oferta deweloperów coraz większa

Kazimierz Kirejczyk z JLL Polska zauważa, że w sześciu największych miastach w kraju jest dostępnych obecnie około 60 tysięcy nowych mieszkań. W ostatnim czasie sprzedano ich tylko 9 tysięcy. Zjawisko to widać wyraźnie w Krakowie. Dane udostępnione przez Kazimierza Kirejczyka pokazują, że oferta lokali deweloperskich w stolicy Małopolski rośnie. Obecnie jest ich tyle, co w 2013, czyli około 10 tysięcy lokali z ceną 17 tysięcy złotych za metr. Prócz tego w ostatnim czasie na ten lokalny rynek pierwotny trafiło kolejne 3 tysiące nowych mieszkań. Szanse, że znajdą kupca są naprawdę niewielkie. Popyt jest obecnie słaby nie tylko przez warunki rynkowe, ale również niepokoje na świecie i wojnę na Ukrainie.

Mariusz Bryksy, prezes spółki deweloperskiej Bryksy, zapewnia, że pierwsze upusty pojawiające się na rynku pierwotnym są tylko kwestią czasu. Na razie ceny utrzymują się na wysokim poziomie. Jednak podmioty, którym zależy na szybkiej sprzedaży, na pewno zaczną przyciągać klientów upustami. To może skutkować efektem domina i pierwszymi wyraźnymi spadkami stawek za metr nowego lokalu mieszkalnego. Sytuacji tej nie warto traktować jako kryzys. Każda firma deweloperska jest w stanie przetrwać chwilowy spadek sprzedaży, chyba że jej kłopoty z płynnością finansową trwają od dawna.

Co powstrzymuje inwestora?

Trudne warunki gospodarcze to nie jedyna przyczyna odkładania decyzji zakupowych. Oczywiście w Polsce mamy dużą grupę osób, które po prostu w tej chwili nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej. To właśnie oni czekają na obiecane spadki stóp procentowych. Według specjalistów finansowych można się ich spodziewać w drugiej połowie tego roku. Jednak po poziomie sprzedaży pożyczek mieszkaniowych widać, że na rynku działa też sporo osób, które mimo niepewności chcą kredytować zakupy. Jeśli im się powiedzie, mogą negocjować ceny i wybierać z coraz bogatszej oferty w obu sektorach rynku.

Stawki na rynku pierwotnym mogą zacząć spadać, jednak nikt obecnie nie spodziewa się wyraźnych korekt w dół. O stabilizacji cen decyduje przede wszystkim słaby popyt. Wydaje się, że aktualnie niewiele jest na rynku inwestorów z gotówką, którzy chcą kupić nowe lokale od ręki. W bliskim sąsiedztwie naszego kraju wciąż toczy się wojna i dla części osób jest to ważny powód do przełożenia zakupów na rynku nieruchomości. Czy aktualna sytuacja doprowadzi do dużych przecen wśród deweloperów? Nawet jeśli tak, to będzie to raczej chwilowy trend i okazja dla tych, którzy chcą kupować właśnie teraz.

Artykuł Deweloperzy czekają na sygnał – bańka tuż przed pęknięciem? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

W ostatnich tygodniach roku aktywność kupujących na rynku nieruchomości zazwyczaj jest niższa. Wyjątek stanowił 2023 rok, kiedy to spora grupa osób zainteresowanych zakupem własnego lokum za wszelką cenę chciała się załapać na kredyt z dopłatami. Koniec 2024 roku potwierdził jednak widoczną we wcześniejszych latach regułę.

Nieśmiało wracamy do zakupów

Od pierwszych dni nowego roku widoczne jest nieznaczne jeszcze ożywienie na runku nieruchomości. Coraz częściej wracamy do odłożonych w zeszłym roku planów zakupowych, zakładając, że taniej jednak nie będzie.

Portal Tabelaofert.pl podaje, że w styczniu bieżącego roku sprzedaż wzrosła średnio o 8,4 proc. w 15 największych miastach. Niewielkie spadki zostały odnotowane jedynie w Gdańsku, Poznaniu, Bydgoszczy i we Wrocławiu.

W najlepszej kondycji jest zazwyczaj warszawski rynek i on również najszybciej reaguje na zmiany otoczenia. W styczniu w stolicy zostało sprzedanych aż o 22 proc. więcej mieszkań niż w grudniu. W kolejnych miesiącach większe zmiany są możliwe również w pozostałych dużych miastach.

Ceny rosną głównie na dużych rynkach

Przeciętna cena mieszkania na rynku pierwotnym utrzymała się w styczniu na stabilnym poziomie. Zmiany w poszczególnych lokalizacjach były zazwyczaj niewielkie i nie przekraczały plus minus 1 proc.

Największe wzrosty w porównaniu do grudnia zeszłego roku zostały odnotowane w przypadku mieszkań w Warszawie (+1 proc.), w Rzeszowie (+0,9 proc.), Krakowie (+0,8 proc.), Kielcach (+0,7 proc.) i w Lodzi (+0,6 proc.). W stolicy średnia cena metra kwadratowego mieszkania przekroczyła poziom 17 370 zł.

Większe spadki miały miejsce w Katowicach (-1,3 proc.), Gdańsku i Toruniu (-1 proc.) i we Wrocławiu (-0,5 proc.). Analitycy zwracają jednak uwagę, że obniżenie średniej ceny mieszkania w Gdańsku spowodowane jest przede wszystkim rozpoczęciem sprzedaży nowej, tańszej oferty niż rzeczywistą obniżką cen.

Zwiększy się popyt, wzrosną ceny

Niskie zainteresowanie zakupem mieszkania w zeszłym roku sprawiło, że u deweloperów pojawiły się niewidziane od dawna promocje. Łatwiej też było negocjować warunki na rynku wtórnym. Być może właśnie teraz jest najlepszy moment na zakup mieszkania, bo, gdy wzrośnie popyt, znów zaczną rosnąć ceny.

Większe zainteresowanie sprawi, że deweloperzy znów nabiorą wiatru w żagle i znikną obawy o problemy ze sprzedażą zrealizowanych już inwestycji. Szybko zmieni się realizowana przez kilka ostatnich miesięcy strategia przyznawania rabatów i innego rodzaju promocji.

Deweloperzy śledzą rynek i zmiany w ich podejściu będziemy widzieć błyskawicznie. Część firm już w lutym zamierza zredukować przyznawane klientom rabaty, mimo że po jednym miesiącu lepszej sprzedaży trudno na razie mówić o odwróceniu trendu i wyraźnym, i długotrwałym ożywieniu rynku.

Artykuł Rynek walczy o utrzymanie cen mieszkań pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Narodowy Bank Polski (NBP) opublikował dane dotyczące rynku nieruchomości w III kwartale ubiegłego roku. Mimo słabego popytu ceny mieszkań nadal rosły, ale wyraźnie wolniej niż przed rokiem. Największą popularnością cieszyły się mieszkania z rynku wtórnego, w dobrej lokalizacji, ale o małej powierzchni.

Ceny mieszkań wciąż na rekordowych poziomach

W III kwartale 2024 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) wynosiła 14 867 zł. To najwyższy poziom w historii, o 2 proc. wyższy niż w II kwartale i aż o 14,8 proc. większy niż w III kwartale 2023 roku.

Rekordowo wysokie ceny na rynku pierwotnym zostały też odnotowane w 10 kolejnych polskich miastach pod względem wielkości (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra). Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wyniosła 11 017 zł. Jest to kwota o 1,7 proc. wyższa niż w II kwartale i o 11 proc. wyższa niż rok wcześniej.

Rekordy również na rynku wtórnym

Za metr mieszkania z rynku wtórnego w siedmiu największych polskich miastach w III kwartale 2024 roku trzeba było zapłacić średnio 14 636 zł. To poziom o 0,4 proc. niższy niż w II kwartale, ale o 16 proc. wyższy niż rok wcześniej.

Średnia cena metra kwadratowego w jednym z dziesięciu dużych miast wynosiła 9 348 zł, czyli o 0,6 więcej niż w poprzednim kwartale i o 14,4 proc. więcej niż w III kwartale poprzedniego roku.

Rosną również ceny transakcyjne

Mimo że u deweloperów pojawiły się dawno niespotykane promocje i łatwiej również negocjować ceny na rynku wtórnym, to jednak w III kwartale odnotowana wzrosty również cen transakcyjnych.

Na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy wzrosła o 0,9 proc. w ujęciu kwartalnym i o 17,2 proc. w ujęciu rok do roku. Tym samy został osiągnięty poziom 14 061 zł za metr kwadratowy.

W 10 dużych miastach drugi kwartał z rzędu średnia cena przekroczyła wartość 10 tys. zł za metr kwadratowy. Wzrost wyniósł 0,7 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 13,8 proc. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku.

Wyższa dynamika wzrostów miała miejsce na rynku wtórnym. Średnia cena metra kwadratowego w siedmiu największych miastach osiągnęła rekordową wysokość 13 118 zł. Kwartalny wzrost wyniósł 1,5 proc. a roczny 16,3 proc. Rekord został osiągnięty również w gronie dziesięciu dużych miast. Średnia cena, po wzrostach na poziomie 3,7 proc. w ujęciu kwartalnym i 16,3 proc. w ujęciu rocznym, osiągnęła poziome 8 777 zł za metr kwadratowy.

Artykuł III kwartał 2024 na rynku mieszkań – ceny nadal rosły pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Osoby, które planują zakup nieruchomości, czekają na lepsze czasy. Ci, którzy teoretycznie mogliby skorzystać z kredytu z dopłatami czekają na jego nową odsłonę. Chociaż tak naprawdę nie wiadomo, czy zapowiadany jeszcze na początku tego roku kredyt mieszkaniowy 0% w ogóle będzie dostępny.

Czekamy, aż będzie taniej

Osoby, które planują w niedalekiej przyszłości zakup mieszkania na kredyt, ale mają pewność, że nie dostaną dopłat, bo na przykład kupują kolejną nieruchomość, czekają na obniżki stóp procentowych. Po dwóch cięciach w drugiej połowie zeszłego roku Rada Polityki Pieniężnej wstrzymuje się jednak z kolejnymi decyzjami.

Niezależnie od sposobu finansowania zakupu wszyscy liczą na obniżki cen, które po zeszłorocznym szaleństwie utrzymują się na rekordowo wysokich poziomach. Być może już teraz lub w ciągu najbliższych miesięcy będzie najlepszy moment na zakup mieszkania, zanim ceny znów zaczną rosnąć stymulowane zwiększającym się popytem.

Rosnąca podaż sprzyja obniżkom

Podaż mieszkań rośnie od pierwszych miesięcy bieżącego roku. Serwisy ogłoszeniowe podają, że mają obecnie rekordową liczbę ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Oferta nieustannie się zwiększa, ponieważ ogłoszenia pojawiają się w większej liczbie, niż są realizowane transakcje.

Lokali przybywa również na rynku wtórnym. Do sprzedaży trafiają lokale szykowane pod kredyt z dopłatami, który zakończył się razem z końcem zeszłego roku i nie wiadomo, czy w ogóle wystartuje w nowej odsłonie.

Szykuje się dobry czas dla kupujących

Serwis fxmag.pl podaje, że pierwsze zmiany trendu cenowego na rynku nieruchomości były obserwowane już we wrześniu. W pierwszej kolejności tanieją mniej popularne lokale, czyli mieszkania o dużej powierzchni i w gorszych lokalizacjach.

Na obniżki decydują się też właściciele mieszkań, które są wystawione na sprzedaż od dłuższego czasu. Obniżki cen widać również u deweloperów, którzy oprócz rabatów mogą zaoferować inne, pozacenowe benefity dla kupujących. Wyraźnie zwiększa się też różnica między ceną ofertową a transakcyjną.

Zmiany, które zachodzą na rynku potwierdza Indeks Cen Mieszkań publikowany przez serwis tabelaofert.pl. We wrześniu indeks pierwszy raz przyjął wartość poniżej zera, osiągając poziom -0,04. W październiku spadek się pogłębił i indeks przyjął wartość -0,2.

Analitycy spodziewają się, że w kolejnych miesiącach możemy być świadkami większej korekty na rynku nieruchomości. Większe spadki są możliwe na mniejszych rynkach, gdzie nieruchomości cieszą się mniejszym zainteresowaniem.

Sytuacja może się jednak znów diametralnie zmienić, gdy rozpocznie się cykl obniżek stóp procentowych lub jednak będą kontynuowane prace nad nową wersją kredytu z dopłatami.

Artykuł Jest przełamanie trendu wzrostowego na rynku mieszkaniowym pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Cierpliwość popłaca

Najnowszy raport Barometr Metrohouse i Credipass pokazuje, że choć rosnąca podaż w segmencie mieszkań nie wpływa jeszcze na spowolnienie wzrostu cen, stawki transakcyjne mogą być obecnie nawet o kilka procent niższe, niż te, które pojawiają się w ogłoszeniach. Zarówno w perspektywie kwartalnej, jak i rocznej autorzy ofert dużo chętniej schodzą z ceny, by przyciągnąć do siebie kupca. Największe różnice między stawką ofertową a transakcyjną w III kwartale 2024 można zaobserwować w Warszawie i Łodzi. To właśnie tam w ramach negocjacji kupujący mógł zbić cenę nawet o 5,5%. Trzy miesiące temu margines ten wynosił 1% a rok temu 3%.

W Krakowie, w którym w ostatnim czasie lokale mieszkalne drożały najszybciej, możliwości negocjacyjne kupujących sięgały 2,4%. W jeszcze lepszej sytuacji są gdańszczanie, którzy mogą zapłacić za lokum z drugiej ręki o 4% mniej, niż pokazywała stawka ofertowa. We Wrocławiu w III kwartale 2024 można było zbić cenę o nieco ponad 3%. Co ciekawe przed rokiem negocjować można było o 7,5%, czyli nastąpił pod tym względem regres. W tych okolicznościach cierpliwość i postawa wyczekująca może się naprawdę opłacić. Kupując mieszkanie w Łodzi jest szansa, że obecnie zaoszczędzi się średnio 19 tysięcy złotych. W Warszawie kwota ta jest większa i sięga 44 tysięcy.

Ceny wciąż rosną

Mimo wyraźnych różnic między stawkami ofertowymi i transakcyjnymi w perspektywie kwartał do kwartału mieszkania z drugiej ręki drożeją. W okresie od lipca do września 2024 ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 2,7% w Warszawie i 6,5% w Gdańsku. Spadek stawki transakcyjnej zanotowano za to w Łodzi. Właśnie tam możliwości negocjowanych sięgnęły 3,5% i były większe niż jeszcze trzy miesiące temu. W tym samym czasie w Warszawie można było zbić cenę o 1,5%, a w Krakowie i Gdańsku o 1%. W wymienionych miastach, z wyłączeniem Warszawy, kupujący mieli mniejsze możliwości negocjacyjne niż jeszcze rok temu.

Co to oznacza dla osób, które chcą obecnie kupić lokal mieszkalny? Warto, aby uzbroiły się w cierpliwość, ale nie powinny czekać zbyt długo. Mieszkania w dobrych lokalizacjach lub te o popularnych metrażach sprzedają się szybko, a zbyt ostre negocjowanie ceny może utrudnić finalizację transakcji. Niepewna sytuacja w sektorze mieszkań wyraźnie działa i na sprzedających i na kupujących. Ci pierwsi coraz rzadziej się spieszą, a część z nich woli poczekać na kupca, który będzie w stanie zapłacić tyle, ile jest w ofercie.

Artykuł Ceny ofertowe mieszkań rosną, ale transakcyjne spadają pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Sytuacja na rynku się zmienia

W 2024 roku rynek mieszkaniowy wygląda zupełnie inaczej niż jeszcze rok wcześniej. Sprzedaż lokali mieszkalnych wyraźnie wyhamowała, a do oferty trafia znacznie więcej mieszkań. W marcu i kwietniu bieżącego roku deweloperzy wprowadzili na rynek więcej nieruchomości, niż udało im się sprzedać. Nic więc dziwnego, że według danych “Rzeczypospolitej” na koniec kwietnia w siedmiu największych miastach w sprzedaży było 45,4 tysiąca mieszkań, czyli o 6% więcej niż miesiąc wcześniej i 13% więcej w skali rok do roku.

Oczywiście sytuacja jest zróżnicowana w zależności od konkretnego miasta. W Krakowie i Poznaniu spadek popytu z miesiąca na miesiąc przekroczył w kwietniu 20%. Natomiast we Wrocławiu zanotowano wzrost sprzedaży mieszkań na poziomie 33%. Jeśli chodzi o podaż to w Warszawie i Wrocławiu w skali rok do roku wzrosła ona o 50%.

Jak długo trwa sprzedaż mieszkania?

Serwis Nieruchomosci-online.pl przeprowadził badanie, w którym ustalił, jak długo sprzedający muszą czekać na kupca na rynku wtórnym. Analiza została oparta na badaniach pośredników nieruchomości. Okazuje się, że aż 45% z nich uważa, że obecnie sprzedaż kawalerki trwa dłużej niż w 2023 roku. Około 38% badanych twierdzi, że w tym czasie popyt w sektorze mieszkań się nie zmienił i można je sprzedać tak samo szybko jak rok wcześniej.

Wydłużenie czasu transakcji jest wyraźniej widoczne przy sprzedaży większych lokali mieszkalnych. Na kupców trzeba w tym segmencie czekać dłużej według niemal 70% ankietowanych. Różnicy w tempie sprzedaży większych nieruchomości w porównaniu z 2023 nie widzi tylko 20% pośredników.

Według opinii specjalistów biorących udział w ankiecie kawalerki najczęściej sprzedają się w czasie od 1 do 3 miesięcy. Większe lokum na znalezienie kupca potrzebuje maksymalnie pół roku. Warto pamiętać, że poprzedni rok był bardzo dobrym czasem dla sprzedających, jednak potencjalni kupcy byli w dużo gorszej sytuacji. Ceny na rynku były i są wysokie, a rok temu oferta mieszkań pozostawała bardzo skąpa. Część kupców była przez to zmuszona kupić mieszkania, które nie do końca odpowiadały ich potrzebom. Nic więc dziwnego, że obecnie potencjalni inwestorzy wolą przeglądać dostępne mieszkania na sprzedaż i nie spieszą się z finalizacją transakcji. Sprzedający muszą dziś walczyć o klienta, a to sprawia, że są bardziej skłonni do negocjacji ceny.

Wysokie ceny lokali mieszkalnych, brak rządowego programu wsparcia i rosnąca podaż sprawiają, że popyt wyraźnie spada. Trend ten widać również w sektorze kredytów mieszkaniowych.

Artykuł Sprzedaż mieszkań nie zamarła, ale trwa dłużej pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Jednym z powodów wysokich cen mieszkań są problemy z podażą. Deweloperzy, chociaż mają odpowiednie środki finansowe i zasoby techniczne, to nie są w stanie realizować takiej liczby inwestycji, jaką by chcieli, ponieważ brakuje odpowiednich gruntów pod zabudowę.

Deweloperzy chcą, ale nie mają na czym budować

Problem jest szczególnie odczuwalny w dużych miastach, w których jest bardzo mało gruntów, na których mogą powstawać nowe osiedla i bloki. Dostępne działki często są niewielkie, co utrudnia przygotowanie odpowiedniego projektu i realizację inwestycji. Konieczność realizacji budowy na ograniczonej przestrzeni negatywnie wpływa też na rentowność realizowanego przedsięwzięcia.

Okazuje się jednak, że w wielu, nawet dużych miastach, jest sporo gruntów rolnych. Cześć z nich wciąż jest uprawiana, ale duże ilości stanowią nieużytki. W wielu przypadkach grunty w miastach nie są uprawiane, ze względu na sąsiedztwo zabudowy mieszkalnej, trudności z dojazdem sprzętu rolniczego lub kiepskiej jakości grunty. Działki takie interesują deweloperów, ale ze względu na przeznaczenie nie mogą na nich być realizowane inwestycje mieszkaniowe.

Dzięki odrolnieniu pojawią się nowe działki budowlane

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) chce zwiększyć podaż gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Grunty rolne położone w miastach mogą zostać wyjęte spod ochrony ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że w prosty sposób będzie można zmienić ich status i przekształcić z gruntu rolnego w budowlany.

Obecnie osoba niebędąca rolnikiem ma możliwość zakupu działki rolnej w mieście o powierzchni nieprzekraczającej 1 hektara. Zniknąć ma również obowiązek prowadzenia działalności rolniczej po zakupie większej działki. Obecnie, jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie przewiduje innego przeznaczenia gruntu, to trzeba działkę wykorzystywać do celów rolniczych przez 5 lat, nawet jeśli w jej sąsiedztwie są już wybudowane osiedla i domy, biura lub obiekty handlowe.

Zgodnie z założeniami projektu ustawy, który ma w najbliższym czasie trafić do konsultacji publicznych prezes Krajowego Ośrodka Rolnictwa straci też przywilej pierwokupu gruntów rolnych położonych w miastach. Ma to ułatwić i przyśpieszyć realizowanie transakcji.

Dawne grunty rolne mogą stanowić problem dla przyszłych mieszkańców

Deweloperzy potrzebują gruntów, by móc realizować nowe inwestycje, ale ważne jest też otoczenie nowych osiedli i infrastruktura. Bloki powstające na polach muszą być dobrze rozplanowane, a w realizacji całej inwestycji muszą uczestniczyć również władze miast.

Miasto powinno zadbać o podział działek i ich uzbrojenie. W ramach inwestycji muszą powstawać odpowiednie drogi dojazdowe zapewniające łatwe połączenie z istniejącą siecią drogową. Musi również zostać zapewniona komunikacja publiczna, tereny zielone i rekreacyjne oraz przestrzeń pod przyszłe usługi.

Artykuł Szykują się spore zmiany w obrocie gruntami rolnymi. Będzie więcej działek budowlanych? pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.

Relacja podaży do popytu na rynku nieruchomości była jednym z głównych zagadnień poruszanych w czasie panelu dyskusyjnego „Szoki na rynku nieruchomości”, który został zrealizowany w ramach łódzkiej konferencji Narodowego Banku Polskiego i Uniwersytetu Łódzkiego.

Rynek się uspokoił po szaleństwie wywołanym kredytem z dopłatami

Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że aż 44 proc. osób zainteresowanych zakupem mieszkania szuka go jednocześnie na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Osoby, które teraz przystępują do procesu związanego z zakupem mieszkania, mają zdecydowanie więcej czasu na znalezienie odpowiedniej nieruchomości.

Gdy można było skorzystać z preferencyjnego finansowania w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, najatrakcyjniejsze lokale znikały z rynku bardzo szybko. Nie było czasu, żeby porównać oferty, dobrze sprawdzić lokalizację i rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”. Nie było też mowy o negocjacjach warunków cenowych ze sprzedającym, a pod koniec roku praktycznie nie było już w czym wybierać.

Powolna odbudowa oferty

Budżet programu wyczerpał się jednak wraz z końcem 2023 roku i po kilku miesiącach rynek jest spokojniejszy, a ofert przybywa. W kwietniu w porównaniu do pierwszych dni roku na portalu Nieruchomosci-online.pl jest już około 12 proc. więcej ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań. Dane te odzwierciedlają sytuacje na rynku, na którym dziura wywołana kredytem z dopłatami jest powoli zasypywana.

W pierwszym kwartale 2024 roku odbudowywała się również oferta mieszkań na rynku pierwotnym. Deweloperzy oddali do użytku więcej mieszkań, niż sprzedali. Przedsiębiorcy nie zdążą jednak z całkowitą odbudową swojej oferty do momentu wystartowania nowego rzędowego programu wsparcia w zakupie mieszkania. Przyjmowanie wniosków o Kredyt mieszkaniowy #naStart ma ruszyć na początku drugiej połowy roku. Jeśli podaż nie będzie w stanie zaspokoić rosnącego zainteresowania, to ceny mieszkań znów mogą zacząć rosnąć.

Nowy kredyt nie spowoduje nagłych wzrostów cen mieszkań

Zgodnie z projektem ustawy mają jednak zostać wprowadzone kwartale limity wniosków, dzięki czemu popyt rozłoży się na dłuższy okres i nie powinien spowodować tak drastycznych wzrostów cen nieruchomości, jak było w przypadku zeszłorocznego programu.

Ceny mieszkań już teraz są na tak wysokich poziomach, że dla części zainteresowanych zakup własnego mieszkania traci sens i bardzo prawdopodobne jest, że w przypadku dalszych wzrostów te osoby zmienią plany i pozostaną na rynku najmu.

Brak poprawy sytuacji deweloperów

Na obniżki cen nie ma na razie co liczyć. Proces budowy jest długotrwały, przez co na rynku nie pojawi się nagle odpowiednia liczba mieszkań. Deweloperzy mają też coraz większe problemy z realizacją nowych inwestycji. Z jednej strony brakuje gruntów pod zabudowę. Problem ten dotyczy szczególnie dużych miast, w mniejszych łatwiej jest o znalezienie odpowiedniej działki w atrakcyjnej cenie.

Z drugiej strony nie pomagają też przepisy i coraz trudniej jest uzyskać pozwolenie na budowę. Zmiany w prawie nie działają na korzyść deweloperów, wprowadzane są nowelizacje, które wymagają spełnienia dodatkowych obowiązków, a co za tym idzie, wydłuża się proces związany z uzyskaniem wymaganych pozwoleń.

Sytuacja gospodarcza i polityczna sprawia też, że rządzący większą uwagę przygadają do spraw obronności i zapewnienia bezpieczeństwa energetycznego kraju, a problemy mieszkaniowe i programy wsparcia dla strony podażowej schodzą na dalszy tor.

Artykuł Podaż wzrośnie, ale ceny też – wnioski z branżowej dyskusji pochodzi z serwisu Klub Fliperów Nieruchomości Oko.