Katowice chcą większego podatku od deweloperów. Czy są podstawy?

Katowice jako pierwsze miasto w Polsce zażądały od deweloperów zapłaty wyższego podatku od gotowych, niesprzedanych mieszkań w ofercie. Czy to realny krok w stronę większej odpowiedzialności firm budowlanych, czy raczej przykład nadmiernego fiskalizmu i nadinterpretacji prawa? Dyskusja, która właśnie się toczy, może wyznaczyć kierunek dla innych samorządów.

W 2025 roku podatek od nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, a w przypadku lokali użytkowych aż 34 zł. Różnica jest więc ogromna. Prezydent Katowic uznał, że gotowe mieszkania w ofercie deweloperów, które czekają na sprzedaż, powinny być traktowane jak lokale wykorzystywane do działalności gospodarczej, a więc objęte wyższą stawką. Co więcej, deweloperzy mieliby obowiązek złożyć korekty podatkowe za poprzednie pięć lat.

Decyzja ta wywołała konsternację w branży. Otrzymanie stosownego pisma potwierdził m.in. deweloper Atal, który zapowiedział, że nie widzi podstaw prawnych do zastosowania takiej wykładni. Sprawa prawdopodobnie skończy się w sądzie.

Rynek mieszkaniowy pod presją

W tle sporu znajduje się wyjątkowa sytuacja na rynku mieszkaniowym. Po spowolnieniu sprzedaży w 2024 roku i przy utrzymującej się wysokiej aktywności inwestycyjnej deweloperów oferta gotowych mieszkań w Polsce osiągnęła rekordowy poziom. W wielu miastach czas potrzebny na wyprzedanie dostępnych lokali wynosi nawet 8-9 kwartałów, podczas gdy za równowagę uważa się 4-5.

Samorządy dostrzegają więc problem rosnącej liczby pustostanów i próbują przeciwdziałać zjawisku przetrzymywania lokali. W Krakowie radni opozycyjnego klubu Kraków dla Mieszkańców złożyli projekt uchwały, który ma wprowadzić podobne rozwiązania jak w Katowicach. Zwolennicy podwyższonych stawek podatku przekonują, że mogłyby one mobilizować deweloperów i właścicieli do szybszego wprowadzania mieszkań na rynek.

Co mówi uchwała NSA?

Podstawą działań Katowic jest ubiegłoroczna uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego. Według ekspertów, jej interpretacja przez władze miasta jest jednak błędna. NSA wskazał, że preferencyjna stawka podatku nie przysługuje w przypadku lokali wynajmowanych krótkoterminowo, zajętych na działalność gospodarczą lub przetrzymywanych jako trwałe pustostany w celach inwestycyjnych. Zdaniem ekspertów z branży deweloperskiej tego katalogu nie można rozciągać na mieszkania w ofercie deweloperów, którzy budują je z zamiarem szybkiej sprzedaży.

Podobnie sprawę komentuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Jego przedstawiciel uważa, że jest to nieracjonalna i szkodliwa interpretacja prawa. Gotowe mieszkania to dla dewelopera zamrożony kapitał i dodatkowe koszty, i przedsiębiorcy nie mają interesu w ich długim przetrzymywaniu.

Skutki dla rynku i przedsiębiorców

Podniesienie podatku mogłoby mieć poważne konsekwencje. Po pierwsze, zwiększyłoby koszty prowadzenia działalności, ograniczając motywację do rozpoczynania nowych inwestycji. W dłuższej perspektywie przełożyłoby się to na spadek podaży mieszkań, co jest sprzeczne z interesem społecznym.

Po drugie niebezpiecznym precedensem byłoby rozszerzanie tej interpretacji na inne branże czy sytuacje.

Spór o podatek od niesprzedanych mieszkań w Katowicach to coś więcej niż lokalna kontrowersja. To test dla całego systemu podatkowego i relacji między samorządami a biznesem. Zwolennicy wyższych stawek widzą w nich narzędzie walki z pustostanami i sposobność do zwiększenia dochodów miast. Przeciwnicy dostrzegają ryzykowną nadinterpretację, która może osłabić rynek i odstraszyć inwestorów.