Migracja i strefy podmiejskie – to będzie napędzać rynek nieruchomości

W najbliższych latach rynek nieruchomości będzie coraz mocniej zależał od tego, dokąd z różnych przyczyn przemieszczają się ludzie. Z raportu PKO BP „Puls Nieruchomości” wynika jasno, że największy wpływ na mieszkania i domy będą miały migracje do dużych miast, rozwój stref podmiejskich oraz popularność miejscowości turystycznych.

Duże miasta wciąż przyciągają

Największe aglomeracje (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Poznań) pozostają głównymi ośrodkami pracy, edukacji i usług. To tam trafiają zarówno młodzi Polacy z mniejszych miejscowości, jak i cudzoziemcy osiedlający się w kraju.

W praktyce oznacza to utrzymujący się popyt na mieszkania w dobrze skomunikowanych dzielnicach, blisko transportu publicznego i podstawowych usług. Rynek coraz wyraźniej premiuje lokale 2- i 3-pokojowe w rozsądnych lokalizacjach. Mieszkania w gorszym standardzie, na obrzeżach lub z problemami prawnymi wymagają wyraźnych obniżek cen, żeby znaleźć nabywcę.

Coraz popularniejsze strefy podmiejskie

Coraz więcej osób wybiera życie w pobliżu dużego miasta, a nie w jego centrum. Rodziny z dziećmi szukają większej powierzchni, zieleni i spokojniejszego otoczenia, przy zachowaniu dostępu do rynku pracy w metropolii.

W wyniku tego rozwija się budownictwo jednorodzinne i osiedla mieszkaniowe w gminach sąsiadujących z dużymi miastami. Deweloperzy i inwestorzy coraz częściej patrzą na:

• czas dojazdu do centrum,
• dostęp do dróg ekspresowych,
• obecność szkół, przedszkoli i usług,
• plany rozwoju infrastruktury.

Tam, gdzie te elementy się pojawiają, rośnie zarówno popyt na domy i szeregowce, jak i na mieszkania w niskiej zabudowie.

Drugi dom w miejscowościach turystycznych

Kolejnym silnym kierunkiem migracji są miejscowości wypoczynkowe – nad morzem, w górach, na Mazurach czy w rejonach atrakcyjnych przyrodniczo. Coraz więcej osób kupuje tam mieszkania i domy jako:

• drugi lokal na weekendy i wakacje,
• mieszkanie z przeznaczeniem do zamieszkania na emeryturze,
• inwestycję pod najem krótkoterminowy lub sezonowy.

Małe miasta peryferyjne w trudniejszej sytuacji

Inaczej wygląda sytuacja w małych miastach i gminach położonych z dala od dużych ośrodków, bez silnego rynku pracy i bez funkcji turystycznej. Tam częściej mamy do czynienia z odpływem mieszkańców niż napływem.

W praktyce oznacza to:

• słabszy popyt na zakup mieszkań,
• rosnące znaczenie ceny jako głównego argumentu,
• trudności w sprzedaży lokali w starszych budynkach,
• większe ryzyko pustostanów.

Dla właścicieli mieszkań w takich lokalizacjach kluczowe będzie realistyczne podejście do wyceny, otwartość na negocjacje oraz przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (remont, uporządkowany stan prawny).

Podsumowując, w najbliższych latach rynek nieruchomości w Polsce nie będzie zachowywał się jednolicie. Tę samą decyzję (np. obniżkę stóp procentowych) mieszkańcy Warszawy odczują inaczej niż właściciele mieszkań w małym mieście. To właśnie migracje do metropolii, rozwój stref podmiejskich oraz zmiany w miejscowościach turystycznych w największym stopniu będą napędzać rynek nieruchomości w najbliższych latach.