Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny to stosunkowo nowa forma prawna upraszczająca dotychczasowe warunki umów między właścicielem mieszkania, a lokatorem. Ten nowy rodzaj porozumienia został wprowadzony do polskiego porządku prawnego w 2017 roku. Jego zasady są podobne do regulacji stosowanych przy najmie okazjonalnym, umowa jest jednak prostsza. Sprawdźmy, jakie warunki musi spełniać ten rodzaj porozumienia oraz jakie są jego zalety i wady.

Najem instytucjonalny – najważniejsze warunki

W założeniu ta nowa forma umowy ma zrównoważyć prawa oraz obowiązki rentierów i najemców. Czyli z jednej strony jej zadaniem jest ochrona praw lokatorskich, a z drugiej ma zachęcić inwestorów do budowania mieszkań pod wynajem.

Jedną z najważniejszych zasad tego rodzaju najmu jest brak górnej granicy użytkowania lokalu, jeżeli inne postanowienia umowy nie są łamane. W praktyce oznacza to najem lokalu nawet na 30 lat i dłużej. Taki zapis to korzyści dla obu stron. Rentierom zapewnia gwarantowany dochód z najmu, a lokatorom daje stabilność mieszkaniową.

Jak zaznaczyliśmy na wstępie, umowa najmu instytucjonalnego jest prostsza niż dotychczasowe porozumienia. Dotyczy to również wskazania lokalu zastępczego w przypadku nieplanowanego zakończenia najmu. Decydując się na omawianą formę umowy, lokator nie ma obowiązku wskazania lokalu, do którego może się przenieść na przykład w przypadku problemów z opłacaniem czynszu. Właściciel lokalu może z drugiej strony łatwo pozbyć się nierzetelnych najemców, ponieważ przy najmie instytucjonalnym prawo stoi po jego stronie. Lokator, akceptując warunki umowy, zrzeka się bowiem prawa do sądowego zabezpieczenia lokalu zastępczego. Co ważne prawa rentiera w tym przypadku zabezpiecza oświadczenie najemcy spisane u notariusza.

Koszty według umowy najmu instytucjonalnego

Regulacje wiążące się z omawianym rodzajem najmu dotyczą też wysokości kaucji i kosztów utrzymania mieszkania. Jest to szczególnie ważne dla lokatorów, których prawa są w tym przypadku dobrze zabezpieczone. Po pierwsze umowa najmu instytucjonalnego gwarantuje, że kaucja, wpłacana jako zabezpieczenie stanu mieszkania, nie może być wyższa niż trzykrotność czynszu za dany lokal. Chroni to najemcę przed zbyt wysoką kaucją i pozwala ograniczyć koszty związane z początkiem okresu najmu. Prócz tego najem instytucjonalny nakłada na właściciela mieszkania obowiązek ścisłych regulacji dotyczących czynszu. Podwyżka opłat może nastąpić tylko po realnym zwiększeniu się kosztów eksploatacji mieszkania.

Jak widać nowa forma regulacji praw i obowiązków rentierów oraz lokatorów przynosi wymierne korzyści obu stronom. Zabezpiecza bowiem ich interesy w kluczowych kwestiach, które często bywają sporne. Najem instytucjonalny przez brak ograniczeń dotyczących okresu najmu może być też sporym ułatwieniem dla inwestorów nastawionych na budowę mieszkań do wynajęcia. W tej sytuacji z pewnością mogą na nim skorzystać także prywatni właściciele mieszkań i lokali użytkowych.