Czy zyski deweloperów rzeczywiście są tak duże?

nie cieszą się w Polsce zbyt dobrą sławą. Zarzuca im się wystawianie na sprzedaż mikrokawalerek, sztuczne zawyżanie cen nieruchomości i marże nieadekwatne do ceny całościowej. Tymczasem branża deweloperska tłumaczy się wyjątkowo trudnymi warunkami rynkowymi. Odpowiednich gruntów jest coraz mniej, a na zwrot inwestycji trzeba dziś czekać dłużej niż jeszcze kilka lat temu. Prócz tego wbrew obiegowej opinii zysk dewelopera to nie 30 czy 40% wartości mieszkania, a połowa tych szacunków, czyli maksymalnie 20%.

Trudne czasy również dla deweloperów

Marża netto sięgająca średnio 15% to zysk dewelopera, który trafia do niego dopiero po zakończeniu inwestycji. Od projektu do oddania mieszkań mija zwykle 5 lat, ale okres ten często wydłuża oczekiwanie na decyzje administracyjne. Gdy budowa nie idzie zgodnie z planem, cierpią nie tylko przyszli właściciele mieszkań, ale i firma deweloperska. Od tego, czy zachowa płynność finansową, zależy zwykle los kilku projektów. Czy utrzymywanie drożyzny to sposób deweloperów na rentowność inwestycji? Raczej nie. Historyczny moment braku między popytem a podażą winduje ceny, którymi w niewielkim stopniu mogą sterować podmioty sprzedające lokale na rynku pierwotnym.

Problem niewystarczającej liczby nowych mieszkań i wysokich marż deweloperów jest często podnoszony w debacie publicznej. Warto jednak zauważyć, że jako marże podaje się w niej zwykle zyski deweloperskich spółek giełdowych. W rzeczywistości nie mają one nic wspólnego z rzeczywistym zarobkiem na konkretnej inwestycji. Problemy z podażą dużo częściej wynikają z niedoboru odpowiednich działek czy przeszkód administracyjnych. Sztuczne wstrzymywanie inwestycji nigdy nie leżało w interesie firm deweloperskich szczególnie w momencie wysokiego popytu.

Co z patodeweloperką?

Niewiele osób wie, że w czasach PRL powstało około półtora miliona mikrokawalerek. Problem nie jest nowy. Wiele lokali nie spełniających współczesnych wymogów dotyczących metrażu znajduje się w starym budownictwie. Przy projektowaniu nowych budynków bierze się pod uwagę surowe normy, a lokale zbyt małe by w nich mieszkać oznaczane są jako pomieszczenia gospodarcze. Ich pierwotne przeznaczenie zmieniają często dopiero właściciele. Zdaniem przedstawicieli firm deweloperskich problemowi zbyt małych lokali mieszkalnych trzeba przyjrzeć się też z innej strony. Za ich powstawanie dużo częściej niż deweloperzy odpowiedzialni są bowiem flipperzy.

Osoby inwestujące w mieszkania, by sprzedać je z zyskiem bardzo często dzielą lokale, aby poprawić rentowność inwestycji. Zdarza się, że ignorują przy tym zasady dotyczące minimalnej powierzchni mieszkania. Takie rozwiązania są niezgodne z prawem i nadmiernie obciążają sieć elektryczną czy wodno-kanalizacyjną budynku. Jest to szczególnie niebezpieczne w starej, kamienicznej zabudowie. Profesjonalnym firmom deweloperskim tego rodzaju praktyki nie mogłyby się opłacić i z pewnością są marginalne.