Demografia pisze skomplikowany scenariusz dla rynku mieszkań

W dyskursie publicznym często pojawia się temat zmian demograficznych, które czekają nasz kraj w przyszłości. Według najnowszych analiz malejąca liczba mieszkańców Polski nie musi doprowadzić do powszechnego spadku cen mieszkań. Wzrost liczby osób samotnych, migracje czy przeprowadzki do aglomeracji mogą sprawić, że stawki za metr wciąż będą wysokie. Szczególnie w popularnych lokalizacjach.

Polaków będzie mniej, ale ceny mieszkań nie muszą przez to spaść

Zależności między demografią a rynkiem mieszkaniowym są bardzo złożone i obejmują wiele powiązanych ze sobą zjawisk. O trendach cenowych na rynku nieruchomości zadecyduje nie tylko liczba urodzeń, ale też na przykład struktura gospodarstw domowych. Wpływ na ceny będzie miało też z pewnością zróżnicowanie regionalne.

Według podstawowego scenariusza GUS liczba mieszkańców Polski zmniejszy się do około 30,9 milionów w 2060 roku. Jeśli dzietność będzie bardzo niska liczba ta może zamknąć się nawet w 28,4 milionach mieszkańców. Jednocześnie udział osób w wieku 65 lat i więcej ma wzrosnąć w tym czasie do około 30% populacji. Załamanie popytu i spadki cen wydają się naturalną konsekwencją takiej sytuacji. Jednak to nie takie proste.

Zapoznając się z analizami, warto pamiętać, że to w obrębie gospodarstw domowych kupowane są mieszkania. Transakcji nie dokonują statystyczni mieszkańcy naszego kraju. W tym kontekście o przyszłych trendach cenowych decyduje nie tylko liczba ludności, ale również sposób, w jaki obywatele organizują swoje życie, i jak na przestrzeni czasu zmieniają się ich potrzeby. Właśnie dlatego depopulacja może współistnieć z utrzymującym się wysokim popytem na lokale mieszkalne. Aktywność inwestorów będzie po prostu bardzo zróżnicowana regionalnie i może koncentrować się na przykład w aglomeracjach.

Struktura gospodarstw domowych będzie się zmieniać

Analizy wykorzystujące dane Eurostatu pokazują, że udział gospodarstw jednoosobowych wzrósł z 22% w 2006 roku do 35% w 2025 roku. W tym samym czasie udział gospodarstw z dziećmi zmniejszył się z 37% do 25%. W praktyce oznacza to, że liczba mieszkań potrzebnych społeczeństwu maleje znacznie wolniej niż kurczy się suma mieszkańców. Coraz więcej osób mieszka samotnie lub tworzy niewielkie gospodarstwa domowe. Trend ten niesie za sobą również inne skutki. Należy do nich między innymi rosnąca znaczenie niewielkich mieszkań, lokali z dobrą lokalizacją i najmu skierowanego nie tylko do osób młodych, ale i seniorów.

Wszystko wskazuje na to, że z czasem będzie się zmieniał również profil inwestorów. Osoby, które chcą kupić mieszkanie, coraz częściej rozglądają się za lokalami dla jednej lub dwóch osób, a nie rodzin wielodzietnych. To właśnie tego rodzaju zmiany będą w kolejnych latach w coraz większym stopniu kształtowały rozwój rynku mieszkaniowego. I działo się to będzie niezależnie od ogólnego spadku liczby mieszkańców w całym kraju. Specjaliści zauważają, że jeśli zmiany demograficzne będą miały jakiś pewny skutek, to nie będzie to raczej spadek cen mieszkań, a większe zróżnicowanie rynków lokalnych.