Czy program Bezpieczny Kredyt zmieni sytuację na rynku mieszkaniowym?

Zapowiedź wprowadzenia działania “Pierwsze Mieszkanie” wywołała dużo emocji. Szczególne zainteresowanie wzbudza program “Bezpieczny Kredyt 2%”. Patrząc na liczbę dyskusji o nim w internecie, można dojść do wniosku, że będzie się cieszył dużym wzięciem. Czy jednak ma szansę w jakiś istotny sposób wpłynąć na całą mieszkaniówkę?

Zasady programu “Bezpieczny Kredyt”

Jak już wspomnieliśmy – rząd chce zaproponować dwie formy wsparcia dla osób planujących zakup mieszkania. Ci, którzy chcą przeprowadzić transakcję dopiero za kilka lat, mogą skorzystać z subsydiowanego konta oszczędnościowego (“Konto Mieszkaniowe”). Pod warunkiem spełnienia określonych wymogów, m.in. okresu oszczędzania minimalnie 3 lata oraz regularnych wpłat, uczestnicy programu mogą liczyć na zwolnienie z podatku Belki oraz dopłaty rekompensujące inflację i wzrost cen nieruchomości.

Jednak to drugi składnik programu “Pierwsze Mieszkanie” wzbudza więcej emocji. Mowa o “Bezpiecznym Kredycie 2%” – jego uczestnikom rząd chce pomóc przy spłacie kredytu. Tu również jest sporo warunków do spełnienia, m.in. maksymalny wiek 45 lat (w przypadku małżeństw wystarczy, że jedna osoba jest młodsza) czy brak prawa do lokalu mieszkalnego (to ma być wsparcie na zakup pierwszego mieszkania). Jeśli ktoś spełni wymogi i zostanie włączony do programu, rząd przez 10 lat będzie dopłacał do rat jego kredytu tak, aby utrzymać jego oprocentowanie na poziomie 2% (plus marża banku). Czyli de facto kredyt oparty na WIBORze lub WIRONie dla klienta będzie jak kredyt ze stałym oprocentowaniem. Do tego raty będą w systemie malejącym, dzięki czemu po zakończeniu okresu dopłat, rata pozostanie na podobnym poziomie – możliwe to będzie dzięki spłaceniu sporej części kapitału.

Czy “Bezpieczny Kredyt” ożywi rynek mieszkaniowy?

Nad wpływem tego programu zastanawiają się wszyscy uczestnicy rynku – zarówno deweloperzy, jak też pośrednicy i nabywcy. Deweloperzy i pośrednicy liczą na to, że będzie to silny impuls dla akcji kredytowej i dzięki temu sprzedaż mieszkań znowu ruszy. Z kolei potencjalni nabywcy, czyli osoby marzące o własnym mieszkaniu, mają nadzieję na to, że w końcu będą mogli zrealizować swoje marzenie. Czy jednak w praktyce te wszystkie nadzieje mogą zostać spełnione?

Część ekspertów uważa, że oczekiwania są zbyt duże. Po pierwsze zastrzeżenie dotyczy skali programu. Co prawda jeśli chodzi o koszt, to ma to być rekordowo duże wsparcie rządowe, bo tylko w tym roku zamknie się prawdopodobnie w kwocie 178 milionów złotych. Jednak, gdy przełożymy to na liczbę beneficjentów, nie wygląda to już tak imponująco. Przez cały czas trwania programu skorzysta z niego około 150 tysięcy osób. Niby spora liczba, jednak wystarczy sobie uświadomić, jaka jest skala całego rynku. Przykładowo: w ostatnich latach deweloperzy oddawali rocznie więcej nowych mieszkań. Jeśli więc te 150 tysięcy beneficjentów rozłożymy nie tylko na wszystkie lata trwania programu (do końca 2027 roku), ale też rozrzucimy po całej Polsce, wpływ na dynamikę popytu może być znikomy.

Tak to wygląda z perspektywy rynku. A jak z perspektywy kupującego? Na stronie rządowej znajdujemy przykładowe kalkulacje. Jedna z nich to kredyt na 550 tysięcy z okresem spłaty 30 lat. Pierwsza rata bez dopłaty wyniosłaby w tym przypadku lekko ponad 5400 zł, a z dopłatą – 2800 zł. Po zakończeniu okresu dopłat klient co miesiąc będzie musiał uiszczać niecałe 3200 zł. Wygląda to naprawdę zachęcająco, jednak należy pamiętać, iż w tych kalkulacjach przyjęto założenie, że kredyt jest spłacany w ratach ze stałą częścią kapitałową, czyli w systemie tzw. rat malejących. To rzadko wybierany wariant, ponieważ obniża zdolność kredytową. Do tego należy mieć świadomość, iż państwo wyrówna różnicę oprocentowania do 2%, jednak nie opłaci marży banku, będzie to więc 2% plus marża. Nie jest to więc tak niski koszt, jak może się wydawać, jednak nadal finansowo to atrakcyjna oferta. Lecz finanse to nie wszystko. Skorzystanie z programu narzuca jego uczestnikowi pewne ograniczenia, np. zakupionego lokalu nie można wynajmować, zamienić czy sprzedać. Czyli, aby otrzymywać dofinansowanie przez 10 lat, należy w nim przez ten czas mieszkać. Co w sytuacji, gdy beneficjent znajdzie lepszą pracę w innym mieście lub powiększy mu się rodzina? Na plus działa to, że przepadną tylko przyszłe dopłaty – tych już otrzymanych nie trzeba będzie zwracać.