Polski rynek najmu jest w kiepskim stanie – drogo i ciasno

Temat cen metra kwadratowego mieszkania rozpala emocje zarówno ekspertów, inwestorów, jak i osób, które chciałyby kupić lokal na własne potrzeby. Jednak skupiając się wyłącznie na tym aspekcie rynku, gubimy całościowy obraz i istotne informacje. Generalnie źródłem siły tego sektora gospodarki jest konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. To zaś wcale nie jest tożsame z kupowaniem mieszkania lub domu. Cel ten można osiągnąć również na inne sposoby, w tym poprzez najem. Co więcej – w niektórych zamożnych krajach Zachodu najem mieszkania jest nawet bardziej popularny niż posiadanie na własność.

Z tego względu dyskutując o rynku mieszkaniowym, powinniśmy brać pod uwagę sektor najmu. Ma on ogromne znaczenie dla ogólnej koniunktury i można się spodziewać, że będzie coraz ważniejszy. Oznacza to dynamiczne zmiany, a jest co zmieniać, ponieważ w Polsce standardy wynajmu mieszkań są niestety niskie. Z danych Eurostatu za rok 2021 wynika, iż aż 59% polskich najemców żyje w za ciasnych lokalach. Tutaj warto mieć na uwadze, że obecny rok był krytyczny pod względem czynników zmieniających rynek na niekorzyść najmujących, więc pewnie w nowych statystykach będzie to wyglądało jeszcze gorzej.

Polscy najemcy żyją w za małych mieszkaniach. Do tego płacą za nie coraz więcej – Warszawa jest już na 16 miejscu w UE pod względem stawek najmu i znajduje się w rankingu tuż za Brukselą. Czy to zaszczyt znaleźć się w takim doborowym sąsiedztwie? W tym kontekście – nie za bardzo. Mimo sukcesów naszej gospodarki, nie jesteśmy jeszcze krajem tak bogatym jak Belgia. Podobne stawki za najem oznaczają, że dużo gorzej zarabiający Polak musi wydać na dach nad głową tyle, co Belg. Mimo tak kiepskiej sytuacji, w naszym kraju wciąż nie ma poparcia dla rozwoju najmu instytucjonalnego. A Private Rented Sector (PRS), jak wykazują eskperci, mógłby mieć zbawienny wpływ na standardy polskiej mieszkaniówki.

W chwili obecnej na niekorzystną sytuację najemcy wpływają głównie następujące czynniki:

• ogromna luka mieszkaniowa na rynku polskim, która, zależnie od szacunków, wynosi od 200 tysięcy do nawet ponad miliona mieszkań (tj. tyle mieszkań brakuje, aby potrzeby mieszkaniowe Polaków zostały zaspokojone);
• napływ uchodźców z Ukrainy – jest to, przynajmniej częściowo, czynnik czasowy, jednak póki co nie widać perspektyw szybkiego zakończenia wojny. Poza tym nie można zapominać o tym, jak mocno jest zniszczony kraj naszych wschodnich sąsiadów, co będzie czynnikiem podtrzymującym dużą emigrację w kolejnych latach;
• spadająca zdolność kredytowa, co jest pokłosiem walki z inflacją toczonej za pomocą podnoszenia stóp procentowych. Osoby, które planowały zakup domu lub mieszkania, rezygnują z planów i trafiają na rynek najmu, generując dodatkowy popyt.

Od strony klienta nie wygląda to więc zbyt dobrze. Tym bardziej, że polski rynek wynajmu mieszkań stoi na prywatnych właścicielach, którzy niestety często nie potrafią dotrzymać wysokich standardów – ani obsługi, ani lokalu. Szacuje się, iż obecnie w naszym kraju zasób mieszkaniowy przeznaczony na najem to ok. 1,3 miliona. Z tego zaledwie 8,5 tysiąca to PRS. Wyraźnie więc dominują prywatni właściciele, często dysponujący pojedynczym lokalem i z tego powodu traktujący wynajem jako zajęcie dodatkowe, nie poświęcając temu wystarczającej uwagi.

Eksperci przekonują, że bardziej zdecydowane wejście PRS w polską mieszkaniówkę mogłoby mieć dla niej zbawienny wpływ. Na pewno wzrosłaby jakość obsługi, standard lokali na wynajem, ale też byłaby szansa na obniżenie stawek. Co ciekawe, większy udział w popycie funduszy oferujących najem instytucjonalny prawdopodobnie miałby też szerszy wpływ na jakość budownictwa mieszkaniowego. Taki hurtowy odbiorca ma lepszą pozycję negocjacyjną, robi też zakupy z precyzyjnie zdefiniowanymi oczekiwaniami i kryteriami. Dzięki temu deweloperzy, którzy w czasach rekordowej koniunktury przyzwyczaili się do możliwości zaniżania standardów, aż do poziomu tzw. patodeweloperki, musieliby ponownie zacząć dbać o jakość inwestycji.

Perspektyw tych wydaje się jednak nie widzieć nasz rząd, który już zapowiada dodatkowe opodatkowanie podmiotów hurtowo skupujących mieszkania. Motywacją jest tutaj ochrona interesu społecznego, więc być może rozwiązaniem satysfakcjonującym wszystkie strony byłoby oparcie PRS o REIT-y, czyli spółki inwestujące w mieszkania na wynajem, w których udziały mógłby nabyć każdy zainteresowany