Na rynku nieruchomości biurowych jest wysoka podaż, ale popyt słabnie

Polski rynek biurowy wchodzi w nietypową fazę. Z jednej strony popyt na powierzchnię wyraźnie słabnie, z drugiej – kurczą się same zasoby, bo deweloperzy niemal przestali budować. Z raportu PKO Banku Polskiego wynika, że na koniec I kwartału 2026 roku zasoby nowoczesnych biur w stolicy i ośmiu największych miastach regionalnych sięgnęły niemal 13 mln mkw², z czego 6,24 mln mkw to powierzchnie biurowe w Warszawie. Co jednak istotne, w ujęciu rocznym po raz pierwszy od lat zaczęły się zmniejszać.

Zasoby maleją, budów jak na lekarstwo

Rekordowy poziom zasobów rynek osiągnął w połowie 2025 roku, a od trzeciego kwartału tego roku notuje spadki rok do roku. Powód to zderzenie dwóch zjawisk: bardzo niskiej nowej podaży i przyspieszających wyłączeń starszych budynków z użytku – zarówno przez reklasyfikacje, jak i wyburzenia pod zabudowę mieszkaniową.

Podaż w całym 2025 roku była najniższa od co najmniej dwóch dekad, a analitycy PKO prognozują, że w 2026 roku powstanie około 190 tys. mkw nieruchomości biurowych, a w 2027 już tylko 140 tys. mkw. W praktyce oznacza to dalszą erozję zasobów, głównie w stolicy.

Popyt hamuje, absorpcja idzie na minus

Najbardziej niepokojącym sygnałem jest strona popytowa. Absorpcja, czyli przyrost realnie wynajętej powierzchni, w samym I kwartale 2026 roku była ujemna i wyniosła minus 28 tys. mkw. Popyt brutto, który jest wskaźnikiem wyprzedzającym spadł o 24 proc. rok do roku. Analitycy wiążą to z odroczonymi skutkami rewolucji pracy zdalnej z 2020 roku, a coraz częściej także z rozwojem sztucznej inteligencji, która może ograniczać zapotrzebowanie na biura. Ich zdaniem rynek najmu powierzchni biurowych pozostanie w słabej kondycji co najmniej do lat 2027–2028, a być może i dłużej.

Powierzchnia pustostanów stabilna, ale wciąż wysoka

Współczynnik pustostanów od około trzech lat utrzymuje się w trendzie bocznym, choć w I kwartale 2026 roku – przy wysokiej nowej podaży – wzrósł o 49 punktów bazowych, do 13,64 proc. Według prognoz do końca 2026 roku pustostany ustabilizują się na poziomie 1,7–1,8 mln mkw.

Czynsze stoją w miejscu, ale w nowych budynkach podrożeją

Czynsze w I kwartale 2026 roku pozostały stabilne, a w regionach rosną bardzo łagodnie, wolniej niż inflacja. Wyjątkiem jest warszawskie CBD (centralny obszar biznesowy), gdzie stawki wywoławcze wzrosły rok do roku o blisko 23 proc.

Co ciekawe, najem biur jest dziś historycznie najtańszy w relacji do wynagrodzeń pracowników. Zdaniem analityków PKO ta przystępność otworzy drogę do podwyżek w nielicznych nowych, prestiżowych budynkach, pogłębiając różnicę między nimi a resztą rynku. Do końca 2026 roku bank spodziewa się stabilizacji czynszów w regionach i niewielkich wzrostów w centrum Warszawy.

Polski rynek biurowy przechodzi z fazy dynamicznego wzrostu w okres kurczenia się i słabego popytu, który potrwa co najmniej kilka lat. Dla najemców to komfortowa sytuacja – duży wybór powierzchni i wciąż atrakcyjne stawki, zwłaszcza poza ścisłym centrum stolicy. Dla deweloperów i właścicieli budynków oznacza to jednak konieczność rywalizacji o klienta, w której wygrają przede wszystkim nowe, prestiżowe inwestycje, które będą prezentować wyraźnie wyższy standard niż reszta rynku.