Czy rynek poradzi sobie bez Bezpiecznego Kredytu 2%?

Podsumowując 2023 na rynku mieszkaniowym, bez wątpienia można powiedzieć, że warunki były dyktowane przez Bezpieczny Kredyt 2%. Jeszcze na początku roku koniunktura była słaba – przyduszona wysokimi kosztami realizacji inwestycji oraz niskim popytem wynikającym z drogiego kredytu. Rządowe dotacje były dla branży prezentem wręczonym w odpowiednim momencie. Deweloperzy mieli w zapasie mnóstwo lokali wybudowanych podczas boomu lat 2020-2022 – zasoby te trafiły na rynek, spotkały się z rekordowym popytem i zostały sprzedane za bardzo wysokie stawki. Co jednak wydarzy się teraz? Wiele wskazuje na to, że moc Bezpiecznego Kredytu 2% zaniknie. Czy bez tego zastrzyku finansowego mieszkaniówka może funkcjonować?

Chociaż niektórzy komentatorzy uważają, że rajd cenowy z ostatnich miesięcy wydarzyłby się nawet bez rządowej pomocy, my w to wątpimy. Na koniec 2022 i na początku 2023 popyt był bardzo słaby. Ceny co prawda jeszcze nie spadały, ale widać było, że branża nastawiła się na przeczekanie niekorzystnego czasu. Ten skończył się już w momencie zapowiedzenia Bezpiecznego Kredytu 2%, kiedy to na rynek trafiło mnóstwo osób z zapasem gotówki lub zdolnością kredytową – kupowali, obawiając się wzrostu cen. Gdy w lipcu program wdrożono, pojawiła się kolejna duża grupa klientów, czyli jego beneficjenci. Za sprawą tych czynników w głównych ośrodkach ceny w ujęciu rok do roku wzrosły nawet o kilkanaście procent (np. w Warszawie o 18%). Wzrosty nie były rozłożone równomiernie, ponieważ najbardziej podrożały mieszkania małe w dużych miastach, jednak ogólnie rządowe dopłaty pobudziły cały rynek.

Zgodnie z przewidywaniami – zainteresowanie Bezpiecznym Kredytem 2% było ogromne. Wskutek tego doszło do wyczerpania środków programu przeznaczonych na lata 2023 i 2024. W budżecie 2024, sformułowanym przez nowy rząd, nie widać dodatkowych pieniędzy przeznaczonych na ten cel. Jest więc bardzo prawdopodobne, iż w nowym roku rynek nie będzie stymulowany dotacjami. Jak to może się przełożyć na ceny? Czy jest szansa na tańsze mieszkania?

Odpowiedź na to pytanie nie będzie jednoznaczna i wymaga przyjrzenia się kilku kluczowym czynnikom. Po pierwsze – nie jest jeszcze pewne, że rząd porzuci swoje przedwyborcze obietnice i przestanie stymulować mieszkaniówkę dopłatami. Środki Bezpiecznego Kredytu 2% co prawda zostały wyczerpane, jednak zawsze jest możliwość, że będą asygnowane do programu w innym trybie. Pozostaje też jeszcze kwestia zapowiadanej modyfikacji programu, czyli Bezpieczny Kredyt 0%. Jest więc szansa, iż zostanie zainicjowana jakaś zmieniona forma wsparcia kupujących własne M.

Zostawmy klientów i przyjrzyjmy się drugiej stronie rynku. Deweloperzy zniechęceni gorszą koniunkturą od początku 2023 wyhamowali swoją aktywność. Jednak najnowsze odczyty GUS mówią o ponownie rosnącej liczbie rozpoczynanych inwestycji. Wygląda więc na to, że rynek szykuje się do powrotu na wysokie obroty. Co może do tego skłaniać? Na pewno znaczenie ma to, iż już od kilku miesięcy spadają ceny wielu kluczowych materiałów budowlanych (w przypadku niektórych są to już powroty do stawek sprzed pandemii). Zapewne też deweloperzy zakładają, że w 2024 dojdzie do dalszego luzowania polityki monetarnej. Inflacja odpuszcza i jeśli ten trend się utrzyma, RPP zacznie obniżać stopy procentowe. To spowoduje redukcję kosztu kredytu oraz zwiększenie jego dostępności, dzięki czemu klienci nawet bez ewentualnego rządowego wsparcia będą mogli zrealizować swoje plany zakupowe. W tym kontekście trzeba pamiętać o tym, że w Polsce wynagrodzenia systematycznie rosną. Już w tym momencie wzrosty te wyrównują straty związane z inflacją, a w 2024 zapewne sprawią, że sytuacja finansowa potencjalnych nabywców ulegnie poprawie.

W przedwyborczych zapowiedziach opozycja miała kilka propozycji odnośnie rynku mieszkaniowego. Nawet jeśli zostanie zrealizowana tylko część z nich, np. dopłaty do czynszu najmu czy stymulowanie budownictwa komunalnego, przełoży się to na istotne zmiany w mieszkniówce. Nadchodzącą większą podaż widać już w nowych odczytach GUS-u, więc można się spodziewać, iż 2024 nie będzie rokiem stagnacji, chociaż jest też szansa, że będzie spokojniejszy od 2023, bo zniknie dysproporcja między małą podażą a dużym popytem.