Jak deweloperzy odnajdują się na zmieniającym się rynku?

Dotychczas w publicznej debacie o rynku mieszkaniowym często pojawiał się termin “luka mieszkaniowa”. Oznacza on niedostateczną liczbę lokali mieszkalnych względem tego, jakie jest na nie realne zapotrzebowanie. Obecnie pojawia się nowe zagadnienie – “luka podażowa”. Pozornie dotyczy tego samego, jednak w szczegółach chodzi o bardziej krótkoterminowy miernik. Do tego po stronie zapotrzebowania nie zlicza się tylko osób potrzebujących własnego M, ale też inwestorów.

Rząd napędził popyt, ale na jak długo?

Popyt napędzany programem Bezpieczny Kredyt 2% powoduje, że luka podażowa jest głównym wyzwaniem rynku mieszkaniowego. W obliczu spowolnienia z przełomu lat 2021 i 2022, deweloperzy ograniczyli nowe inwestycje, co prowadzi do zmniejszenia liczby dostępnych mieszkań na sprzedaż. Wzrost cen materiałów budowlanych i spadek liczby zatrudnionych pracowników, częściowo związany z wojną w Ukrainie, spowodował, że deweloperzy rozpoczęli mniej nowych inwestycji. Znaczenie miała też zapaść w popycie, która była efektem zaostrzenia polityki monetarnej – wysokie stopy procentowe (narzędzie walki z inflacją) sprawiły, iż kredyty hipoteczne stały się drogie i trudno dostępne..

Bezpośrednio po podwyżkach stóp procentowych wartość i liczba udzielanych kredytów hipotecznych spadła, ale ostatnio można zauważyć wzrost liczby wniosków o kredyty, co jest efektem programu Bezpieczny Kredyt 2% i obniżek stóp procentowych. Ten pozytywny impuls może jednak szybko stracić swoją moc, ponieważ przyszłość rządowego programu stoi pod znakiem zapytania, a RPP wstrzymała się z dalszym luzowaniem polityki monetarnej i coraz częściej pojawiają się prognozy, że w 2024 nie powinniśmy spodziewać się dalszego obniżania stóp procentowych.

Sektor charakteryzuje się konsensusem cenowym wynikającym z trudności z uzyskaniem kredytów i niskiej podaży inwestycji deweloperskich. Mimo obecnych wyzwań ekonomicznych, istnieje perspektywa wzrostu dynamiki rynku. Kupujący poza Bezpiecznym Kredytem 2% wybierają mieszkania droższe i o większej powierzchni, często płacąc za nie gotówką (zakupy gotówkowe to nawet 2/3 wszystkich transakcji). Rosnąca liczba transakcji gotówkowych i inwestycji w nieruchomości jest odpowiedzią na wysoką inflację.

Jaka może być przyszłość rynku pierwotnego?

Jedną z szans na podtrzymanie koniunktury deweloperzy widzą w sektorze wynajmu instytucjonalnego. Sektor PRS rozwija się w Polsce dynamicznie, chociaż jego udział w rynku póki co jest niewielki (rzędu 2%). Najem instytucjonalny można uznać za korzystny dla klientów, gdyż nie wiąże się z zaciąganiem długoterminowych zobowiązań, a jednocześnie gwarantuje wysoki standard i stabilność.

Kolejna szansa dla rynku mieszkaniowego to budownictwo gminne. Może ono pomóc wypełnić lukę podażową na rynku nieruchomości, jednak samorządy obecnie borykają się z kryzysem w tej dziedzinie. Brak zdolności rządu do tworzenia własnego zasobu mieszkaniowego nie oznacza jednak, iż temat ten nie jest przyszłościowy. Perspektywiczna jest współpraca gmin z deweloperami – firmy z sektora apelują o współpracę z samorządami, aby uzyskać dostęp do atrakcyjnych terenów pod budowę. Jednym z możliwych rozwiązań jest udostępnianie deweloperem gminnych gruntów, w zamian za to, że w wybudowanych inwestycjach gmina uzyska pewien procent lokali (będący ekwiwalentem wartości działki). Takie hybrydowe rozwiązanie pozwoliłoby nie tylko zwiększyć podaż mieszkań na rynku komercyjnym, ale też rozbudować sektor komunalny, który obecnie jest zaniedbany.

Interesująco wygląda też propozycja tzw. zielonego finansowania. Deweloperzy koncentrują się na ekologicznych inwestycjach, które są korzystne nie tylko dla środowiska, ale również dla rynku nieruchomości ze względu na rosnące zainteresowanie tego typu rozwiązaniami. W tym kontekście warto wspomnieć jedną z przedwyborczych obietnic KO – program Bezpieczny Kredyt 0%. Nie miałby on być kontynuacją BK2%, ale innym, nowym działaniem. Preferencyjnych zakupów można by dokonywać tylko w inwestycjach, które spełniałyby najbardziej wyśrubowane kryteria ekologiczne.