Dramatyczna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym – stają budowy

Ostatnie 2-3 lata były okresem boomu w mieszkaniówce. Tradycyjnie taki okres wiązał się z hurraoptymistycznymi nastrojami – ceny miały tylko rosnąć, a kredyty miały pozostać rekordowo tanie. Ten przesadzony optymizm dotyczył nie tylko inwestorów, zawodowo i na dużą skalę działających na rynku nieruchomości, ale też zwykłych Kowalskich, szukających sposobu na zabezpieczenie oszczędności i stworzenie źródła pasywnego dochodu. Również osoby marzące o własnym M w wielu przypadkach uznały, że to najlepszy moment na realizację tych marzeń. Niestety, tak jak już działo się to wcześniej, tak i teraz okazało się, iż rynek nieruchomości jest cykliczny. Wygląda na to, że właśnie z okresu hossy wchodzimy w bessę. Pozostaje jeszcze pytanie, jaki dokładnie tym razem będzie przebieg takiego załamania.

Każdy ekspert od nieruchomości, o ile nie gra na podsycanie boomu, informuje, że rynek, w tym mieszkaniówka, cechują cykle koniunktury. Czyli wiadomo, iż po szczególnie gorącym okresie, gdy ceny szybują w górę, nastąpi wyhamowanie i wkroczenie w trend odwrócony, czyli spadek cen. Jednak, wbrew pozorom, cały mechanizm nie jest aż tak prosty, ponieważ zawsze kluczowe są różnice w sytuacji ekonomicznej, społecznej i politycznej. Tak jest też teraz. Wszystkie znaki skazują na to, że boom w mieszkaniówce się kończy, jednak nie wiadomo jeszcze jak dokładnie będzie wyglądać kolejna faza.

Wyjaśnijmy krótko, w jaki sposób została wykreowana rekordowa koniunktura mieszkaniówki z ostatnich lat. Z jednej strony mieliśmy do czynienia z rosnącymi zarobkami, z drugiej z niskimi stopami procentowymi, a więc tanim kredytem. Polaków stać więc było na kupowanie mieszkań, czy to na własne potrzeby, czy pod inwestycję. Ta druga motywacja zaczęła zyskiwać na znaczeniu wraz ze wzrostem inflacji. Lokaty przestał chronić oszczędności przed utratą wartości, więc te środki coraz częściej trafiały na rynek nieruchomości, szczególnie do sektora mieszkaniowego.

Gdy w październiku 2021 roku RPP rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych, koniunktura zaczęła słabnąć. Początkowo powoli, jednak podwyżka z marca 2022 roku była już na tyle zdecydowana, że zmieniła sytuację kredytobiorców. Rata kredytu w niektórych przypadkach wzrosła już dwukrotnie, w porównaniu z wrześniem 2021 roku. Wiele z tych kredytów służyło realizowaniu inwestycji w dom jednorodzinny. Takie przedsięwzięcia są teraz problematyczne – biura pośrednictwa nieruchomości oraz portale z ogłoszeniami informują, że pojawia się coraz więcej ogłoszeń z niedokończonymi domami na sprzedaż. Można się domyślać, iż w tle jest historia z prywatnym inwestorem, który nie jest w stanie spłacać rosnącej raty kredytu. Agenci informują też, iż rośnie liczba wykończonych domów na rynku wtórnym, ze świeżą datą budowy. Oznaczałoby to, że na sprzedaż trafiają inwestycje już skończone, jednak z inwestorem, który nie jest w stanie obsługiwać coraz droższego kredytu.

Jednak nie jest to jedyna przyczyna problemów. Druga to rosnące koszty realizacji inwestycji. Coraz droższe są materiały budowlane, paliwo, energia oraz praca. W przypadku materiałów budowlanych czasami już nawet nie chodzi o cenę, ale nawet dostępność – na część asortymentu sklepów budowlanych trzeba zapisać się do kolejki. Podobnie z pracą – wojna w Ukrainie spowodowała odpływ robotników i coraz więcej ekip zagrożonych jest niewydolnością. Te problemy dotyczą już nie tylko inwestorów indywidualnych, ale też większe firmy. Pojawia się coraz więcej sygnałów, że czynniki te uniemożliwiają im realizowanie inwestycji, w tym wywiązywanie się z kontraktów. Kosztorysy sporządzane rok temu, czy nawet pół roku temu, kompletnie straciły aktualność i nie pozwalają zrealizować żadnego zysku, a często skazują firmę na straty.

Efektem tego jest zatrzymywanie nie tylko małych budów, czyli indywidualnie stawianych domów jednorodzinnych, ale też dużych inwestycji, czy to mieszkaniowych, czy infrastrukturalnych. Jeśli dalej będzie to szło w tym kierunku (a nie widać sygnałów, aby miałoby być inaczej) może się rozpocząć fala bankructw w branży. W najlepszej sytuacji są wielcy deweloperzy, którzy w ostatnich latach pracowali na rekordowych marżach i wypracowali spore oszczędności. Środki te pozwolą im przetrwać trudny okres.