Perspektywy filppingu mieszkań – czy nadal będzie można zarobić?

Nie ma co ukrywać, że flipowanie mieszkań to typ inwestowania, który powstał jako odpowiedź na dużą dynamikę rynku. Gdy w ostatnich latach ceny mieszkań w Polsce rosły praktycznie z miesiąca na miesiąc, flipowanie stało się popularne także u nas. Obecnie mamy do czynienia z pogorszeniem koniunktury, co jest normalne, biorąc pod uwagę cykliczność w mieszkaniówce. Czy oznacza to też, że należy się wstrzymać z flipowaniem? Czy flipping przy bieżącej kondycji rynku nadal jest dobrym sposobem na zarobek?

Gdy sprzedaje się wszystko…

Lata 2019-2020 nas rozpieściły. Popyt był tak ogromny, że sprzedawało się niemal wszystko i to w błyskawicznym tempie. Deweloperzy starali się dostosować podaż, jednak, jak wiadomo, to następuje z opóźnieniem, więc był długi czas, gdy na rynku występował niedostatek lokali mieszkalnych. W takim otoczeniu flipowanie mieszkaniami było łatwe. Dobry zwrot uzyskiwało się niemal z każdej inwestycji, a co więcej – można było handlować samymi cesjami, czyli nie zbywać lokalu, a samo prawo do jego zakupu. Przy takiej strategii rezerwowano mieszkania w dopiero rozpoczynanych inwestycjach lub takich, które dopiero miały się rozpocząć (tzw. zakup dziury w ziemi), a następnie rezerwację sprzedawano jeszcze przed oddaniem inwestycji, często z zyskiem kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości

Rynek mieszkaniowy zaczął hamować wraz z pojawieniem się inflacji. O ile sama inflacja może powodować niepewność oraz skłaniać do oszczędności, co przekłada się na odkładanie decyzji zakupowych, o tyle jeszcze ważniejsza jest jej inna konsekwencja. Podstawowym narzędziem walki z inflacją jest podnoszenie stóp procentowych, a te z kolei wpływają na koszt kredytu. Właśnie z tego powodu raty kredytów hipotecznych rosną, a zdolność kredytowa maleje. Rynek mieszkaniowy jest zaś napędzany pieniędzmi z kredytów, więc momentalnie przełożyło się to na redukcję popytu.

Póki co nie znajduje to przełożenia na ceny. Występują obniżki, jednak są one niewielkie i sporadyczne, więc nie można mówić o silnym trendzie. Za to w głównych ośrodkach ceny nadal rosną, chociaż wolniej. Można zakładać, że deweloperzy po prostu postanowili przeczekać gorszy czas. Na rynku wtórnym sytuacja wygląda inaczej, ponieważ tam wielu sprzedających nie może czekać – więc częściej zdarzają się przeceny.

Idzie ku lepszemu?

Być może jednak gorszy czas już mija. Rada Polityki Pieniężnej już dziewiąty miesiąc z kolei utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie, co budzi nadzieje na to, że za jakiś czas zacznie je obniżać. Do tego w lipcu rusza rządowy program Pierwsze Mieszkanie, a w jego ramach dotacje do kredytów hipotecznych Bezpieczny Kredyt 2%. To wszystko stwarza istotne szanse na odbicie rynku – prawdopodobnie do końca 2023 będziemy obserwować odbudowywanie się popytu na mieszkania i domy.

Poprawę nastroju widać niemal u wszystkich uczestników rynku. Konkretnie tym parametrem zajmuje się raport INPON, w którym sprawdzane są nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami. Okazuje się, że już w I kwartale tego roku agenci zaczęli oceniać sytuację pozytywnie i spodziewają się poprawy koniunktury.

Czy to dobry czas dla fliperów?

Nasz odpowiedź jest jednoznaczna i brzmi: tak. Z tym że trzeba zachować większą ostrożność niż w czasie rekordowej koniunktury. Obecnie na rynku jest już sporo ofert, na których ciężko będzie zarobić w krótkim terminie. Dotyczy to chociażby dużych mieszkań – w tym segmencie w wielu miastach jest zastój w obrocie. Za to nadal świetnie sprzedają się lokale niewielkie, o maksymalnym metrażu 40-50 metrów. Wejście programu Bezpieczny Kredyt 2% tylko nasili ten trend, więc już teraz można się nastawiać inwestycyjnie pod beneficjentów rządowych dopłat. Rząd ogranicza jednak handel cesjami, dlatego trzeba stawiać na gotowe lokale. Nadal też jedną z najskuteczniejszych strategii flipowania jest zakup zaniedbanego mieszkania, poprawa jego stanu, a następnie odsprzedaż z zyskiem. Taka strategia jest tym bardziej skuteczna, iż obecnie ceny mieszkań nieco “odjechały” od zarobków i coraz mniej osób stać na lokal nowy.